マンション売却

早く、高く、売るための【マンション売却】完全マニュアル

「家族が増える」「転勤になった」「相続をした」家を売る理由は人それぞれ違います。しかし、どんな事情にせよ、家を売る時に「気を付けるべきこと」「すること」は共通しています。まずはマンションを売る「流れ」を知ることが一番大切です。それを抑えた上で売却活動を行うようにしましょう。

目次

1.マンションを売る時はどういう流れ?
1-1査定
1-2媒介契約
1-3売却活動
1-4申込・契約・引渡
1-5ローンの返済がある場合の注意点
2.売却前のアドバイス・注意点
2-1不動産査定一括サイト「イエウール」
2-2中古マンションは「値交渉」が前提
3.まとめ

1. マンションを売る時はどういう流れ?

では、まずマンションを売る時の流れを把握しましょう。流れを把握しておけば大体のスケジュール感が分かり、次自分が何をするべきかが分かります。それが分かれば、何か書類を用意したり自分自身のスケジュールを変更したりできるのでマンションの売却をスムーズに行う事が出来るのです。

 

1-1査定

マンションを売却する時、最初に行うことは査定になります。査定とは、「大体この程度の価格であなたのマンションを売れますよ」という売却目安金額を不動産会社に提示してもらうことです。これを元に、インターネットやチラシなどに表示する「売り出し価格」を決めます。査定を行う方法は様々ですが、最も良い方法は「一括査定サイト」で査定を行う事です(詳細は後述します)。


さて、本題の査定の流れですが、まずは「机上査定」を行います。机上査定とは、あなたのマンションと同じようなマンションで「最近」「近所」で成約したマンション価格を参考に、実物を見る前に机上で算出する査定のことです。その後に、実際に部屋を見て査定をする「実査定」を行い、正式なマンション査定価格を算出するという流れになります。よほど大きな傷や汚れ、想定以上の騒音・眺望阻害などがなければ机上査定と実査定の価格差はほとんどないことが多いです。


机上査定は依頼してから1~2営業日後には出ます。それから不動産会社と予定を合わせて実査定を行います。実査定は机上査定からあまり日を空けない方が正確な数字が出ますので、机上査定後はなるべく早く実査定に移りましょう。


1-2媒介契約

査定を不動産会社から提示されたら査定価格をヒアリングし、売却を依頼する不動産会社を選びます。1社のみに売却を依頼する場合には「専任媒介契約(以下、「専任」)」か「専属専任媒介契約(以下、専属専任)」を結びます。複数社に売却を依頼する場合には「一般媒介(以下、「一般」)」を結びます。


どの種類の媒介契約がベストかというと、専任か専属専任のどちらかが良いでしょう。理由は、一般に比べて不動産会社側もマンションを売却する際に経費と人員を投下できるからです。それ故、専任か専属専任の方が、早く高く売れることが多いです。


媒介契約は実査定の当日に結ぶ事もありますし、実査定が終わった後数日経って結ぶこともあります。媒介契約を結んでから売却活動に入りますので、媒介契約は早めに締結しましょう。

 

1-3売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよマンション売却活動に移ります。不動産会社によりますが、インターネットや、既存顧客へのDM、周辺の集合住宅へチラシをポスティングすることで広告活動をすることが多いです。その広告によってマンション見学の問い合わせが来ますので、不動産会社は見学者と売主の日程を調整します。


多い時には土日で数件の予約が入る場合もありますので、マンション売却中は不特定多数の人が家を出入することは理解しておきましょう。見学者が実際に部屋を見る時間は10数分程度ですが、貴重品や高価なモノはセキュリティのしっかりしている場所へ保管しておくと良いです


売却活動期間は物件によってマチマチです。1~2か月で購入者が現れる場合もありますし、1年以上時間がかかる場合もあります。目安としては3か月と思っておき、3か月を過ぎた時は価格を下げるなり、対応が必要になると認識しておきましょう。

 

1-4申込・契約・引渡

購入検討者が現れ、価格や引渡時期の交渉が終われば申込・契約に移ります。まず申込を行い、その1週間以内にマンション売買契約を行うことが多いです。申込から契約までの期間に5~10%程度の手付金を振り込んでもらい、契約書を締結します。


契約書の締結から1ヵ月~2か月程度で物件の引渡となりますので、諸々の手続きをこの期間で行わなければいけません。勿論、次に住む場所や引越しの手続きも終わらせておきましょう。他には、ローンがあれば銀行へローンの返済スケジュールと抵当権抹消のための書類手続きなどが必要になります。これは本人しか出来ず、ほとんどの金融機関は平日しか開いていないので平日に1~2時間ほど時間を空けておかなければいけません。


そして、引渡当日に購入者から物件価格の振り込みをしてもらい、正式にマンションの引渡を行います。購入者のほとんどがローンを組んで購入しますので、引渡日も銀行が営業している平日になることが多いです。その際にも1~2時間程度の時間がかかりますので空けておく必要があります(場合よっては親族で代理することも可能です)。

 

1-5ローンの返済がある場合の注意点

ローンが残っている場合には、前項で申し上げたように銀行で様々な手続きが必要です。その詳細をお話します。
良くある質問としては「ローンが残っているのに契約は締結できるの?」という質問です。結論は「出来ます」が残債と売却金額を良く確認しましょう。当然、「ローンが完済できる」という前提でマンションを契約する必要があります。ローンを完済できないまま契約をしてしまうと、結局引渡が出来ない(抵当権※が付保されたままのため)ので、契約違反となってしまいます。それ故、売却金額でローンを全額返済出来るかの確認は必ず行うようにしましょう。


引渡前に金融機関と「いつ」完済するかを話し合います。流れとしては、引渡日当日に購入者からお金が振り込まれますので、そのお金でそのまま返済するという流れです。そして、その返済をもって司法書士が抵当権抹消手続きをした後に、所有権を購入者へ移します。

 

大まかな流れは以上になります。この流れの中で特に把握しておかなければいけない事は、それぞれのスケジュール感と、自らやらなければいけないことは何か?についてです。特に、売却活動の際に発生する「見学者とのスケジュール調整」と、引渡時に作らなければいけない「平日の時間」は会社などの都合もありますので前持って準備をしておく必要があるでしょう。

※抵当権とは銀行がお金を貸す担保としてマンションに付保する権利です。この抵当権を抹消できないと物件の引渡が出来ません。

 

>>イエウールの公式サイトはこちら

2. 売却前のアドバイス・注意点

売却の流れを把握したところでアドバイスと注意点です。

 

2-1不動産査定一括サイト「イエウール」

「1-1査定」で申し上げたように査定を依頼する場合には不動産査定一括サイトがベストです。このサイトは一度物件情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトになります。手間が省けますし、ほぼ同時期に査定結果をもらえるので、不動産会社ごとの査定額を比較しやすいことが特徴です。

 

査定額は不動産会社によって違い、その査定額の違いこそが不動産会社を選ぶ根拠になります。「査定額が高いから」という理由で選ぶのではなく、「査定額の根拠がしっかりしているから」という理由で選ぶべきです。そのためには1社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼し、且つ同時期に比較をする必要があります。それ故、不動産査定一括サイトがベストなのです。

 

また、その中でもイエウールというサイトがおススメです。このサイトは会員数や不動産会社登録数がトップクラスの数字を誇り、サイトの内容自体も売却に伴う基礎的なQ&Aが充実しているからです。会員数が多いと言う事はそれだけ利用者に支持されており、不動産会社登録するが多いということは自分に合った不動産会社に出会いやすいということです。


2-2中古マンションは「値交渉」が前提

中古マンションの購入検討者は、ほぼ全員「マンション価格の値交渉」をしてきます。そのため、売主側も査定額より少し高めに売り出し価格を設定している場合が多いです。例えば2,700万円の査定額であれば2,890万円の売り出し価格に設定し、値引き幅を持っておくことが多いです。勿論、値引きせずにそのまま売却出来れば良いですが、自分の中で落としどころを持っておく必要はあります。

 

例えば、「2,800万円であれば即OKを出すので、自分の許可なく交渉をして良い」と不動産会社に事前に話をしておきましょう。そうすれば不動産会社は購入検討者との駆け引きもしやすくなり、値交渉がしやすいです。事前に不動産会社と「最悪○○万円までなら値引きは許容する」という取り決めをしておかないと、不動産会社も接客過程で交渉がしにくいです。従って、売却活動を始める前に不動産会社と価格については良く話をしておきましょう。

 

3.まとめ

マンションの売却を始める前に大まかな流れと簡単な注意点を把握できたと思います。査定~引渡までのスケジュールは、マンションにもよりますが大体半年程度と考えておくと良いでしょう。もし、スケジュール的に余裕があったり、逆にもっと早く売る必要があったりする場合には価格設定や値交渉などが大きく変わってきますので、必ず不動産会社に伝えておきましょう。

 

イエウールを利用し、複数社から査定を行い、その中から自分にとってベストな不動産会社を選ぶこと。それがマンションを売却する上で最も大切なことです。マンション売却を考え始めたら、まずマンション売却の全体の流れを把握し、良い不動産会社を見つける下準備をしておきましょう。

コンテンツ

マンション売却を考え始めたらすることとは?

マンションを高く売るために気を付ける事

中古マンションを短期間で売るコツ

査定価格はどうやって出すの?

査定額は不動産・担当者で変わる?

売却相場を簡単に調べる方法

不動産会社を選ぶときの注意点①~査定額の根拠~

不動産会社を選ぶときの注意点②~営業マンの特徴~

悪徳な不動産業者の見分け方

査定体験談~実際査定してみました~

不動産の買取とは?どういう時がお得なの?

マンション売却時の仲介手数料は値引ける?色々な会社がある中で選ぶコツは?

マンション売却。媒介契約の種類とメリット・デメリットを徹底解説

マンション売却活動の前にはリフォームは必要?その他疑問点の解消

マンションを高く早く売るために、不動産会社と作戦を練ろう!

マンション売却における内覧のコツとは?~高く、早く売るために~

値引き交渉をされたとき、マンション売却価格を下げるのはどのタイミングが一番良いか

マンションの売却価格・期間は、広告で変わる!

高く、早くマンションを売るためにレインズ(不動産流通機構)を知ろう

こんな訳あり物件(マンション)を売りました!

こんな不動産会社には要注意!

マンションの売却契約をする時の注意点

マンション売却の決済をする時の注意点とは?

マンション売却にかかる税金とは?

投資用不動産の注意点~税金と確定申告~

相続に伴うマンションの売却

離婚に伴うマンションの売却

マンション買い替えの注意点

こんなマンションは売りにくい?

マンション売却体験談~住宅ローンが払えない~

転勤で損をするのはどっち?マンション売却か賃貸か?

マンション売却におけるトラブル回避策(よくある質問まとめ)

不動産の個人売買で多くが失敗する理由