マンション売却 媒介契約

マンション売却。媒介契約の種類とメリット・デメリットを徹底解説

マンションを売却する時には、不動産会社と「私の家の売却をあなた(会社)にお願いします」という意味の「媒介契約」を結ばなくてはいけません。その媒介契約の種類は3種類あり、どの媒介契約を結べば良いか迷う方も少なくありません。結論から言うと「専属専任媒介契約」を締結させるのがベストです。

 

なぜ専任専属媒介契約が良いのか?他の2つの媒介契約とは何が違うのか?今回はそんなテーマでお話していきます。

マンション売却。媒介契約の種類とメリット・デメリットを徹底解説


目次

1.媒介契約の種類
2.マンションを高く売るなら専属専任媒介契約がお薦め
2-1不動産会社はどうやってマンションを売却する?
2-2一般媒介契約だと費用投下が出来ない
2-3専属専任で不動産会社に本気を出してもらおう
3.媒介契約期間は3か月なのか?
3-1媒介契約は短く出来る・・・けど?
3-2最初から3か月で依頼できる不動産会社の探し方
3-3一社を決めて一社と協調してマンションを売ろう
4.まとめ


1.媒介契約の種類

それでは、媒介契約の3種類についてです。
表の通り、大きな違いは「依頼できる不動産会社の数」と「自己発見取引」と「売主への報告義務」、そして「REINSへの登録義務」です。

 

一般媒介契約(一般)専任媒介契約(専任)専属専任媒介契約(専属専任)
依頼できる不動産会社 複数社可能一社のみ一社のみ
自己発見取引 どこで仲介してもOKどこで仲介してもOK専属専任を結んだ不動産会社のみ
売主への報告義務 なし2週間に1回以上1週間に1回以上
REINSへの登録義務 なしありあり

 

自己発見取引とは、自分で購入者を見つけて来たときの事です(例えば、友人など)。REINSは不動産会社のみが見られるネットワークシステムです。REINSに物件を登録しておけば、多くの不動産会社に対して告知できます。

2.マンションを高く売るなら専属専任媒介契約がお薦め

冒頭で言ったように、マンションを売却するなら専属専任媒介契約がお薦めです。

 

2-1不動産会社はどうやってマンションを売却する?

なぜ専属専任媒介契約が良いかは、そもそも不動産会社はマンションをどうやって売却するかを知っておく必要があります。マンションの売却手順は以下の通りです。

 

① ネットやチラシで物件の売却を周囲へ認知させる(広告活動)
② 問い合わせ者に内見をしてもらい交渉を行う
③ 申込・契約
④ 引渡
このような流れになります。

 

ここで大事なことは①です。広告活動はネットに掲載する時も、チラシを作成し印刷し投函するのにも費用がかかります。当然、その費用は不動産会社が支払います。


2-2一般媒介契約だと費用投下が出来ない

このように、不動産を売却するための広告費は不動産会社の負担になります。そのため、不動産会社が広告活動に力を入れるかどうかは、仲介手数料が確実に手に入るかどうかにかかっているのです。つまり、複数社に売却を依頼する一般媒介契約であると、仲介手数料を貰えるか分からないので、どうしても広告費や人件費を割けなくなってしまうのです。

 

更に、一般媒介契約はREINSへの登録義務がありません。そうなるとREINSを通じて連絡をしてくる不動産会社がいなくなるので、必然的に他の2つの媒介契約と比べて集客が鈍ってしまうのです。一般媒介契約は複数の会社に売却を依頼出来るので間口は広がるのですが、不動産会社が売却に専念できないという大きなデメリットがあるのです。


2-3専属専任で不動産会社に本気を出してもらおう

その点、専属専任と専任は違います。自分の会社だけが売却活動をしているので、媒介契約期間中に成約出来れば手数料が確実に入ります。更に、広告活動を一生懸命して、不動産会社が買主も見つけてくる事が出来れば、買主からも仲介手数料が貰えるのです。

 

専任でなく専属専任を薦める理由は、不動産会社の「本気度」です。売主への報告義務は意外と不動産会社にとっては大きいものです。一週間ごとに連絡しなければいけないという事は、一週間ごとに成果を挙げておく必要があります。少なくとも何か「活動」はしておく必要があるのです。つまり、専属専任にすることによって売却活動を促す効果もあるのです。

 

また、例え自分で買主を見つけてきたとしても(自己発見取引)、不動産の売買は専門知識が必要になるため結局は仲介会社を挟む必要があります。そのため、専属にしたところであまり大きなメリットがないのです。従って、不動産会社の売却への本気度が最も高い、専属専任媒介契約をお薦めします。

 

3.媒介契約期間は3か月なのか?

一般的に媒介契約の期間は3か月と言われており、不動産会社と媒介契約を締結する時も、大抵の会社は3か月で結ぼうとします。

 

3-1媒介契約は短く出来る・・・けど?

宅建業法上、媒介契約は最長3か月と決まっています(一般媒介契約は決まっていないが行政の指導は3か月)。あくまで「最長」なので、3か月より短い時間であっても構わないです。媒介契約期間は短い方が、不動産会社にプレッシャーをかける事が出来るので良いと言う人もいますが、基本は3か月で結ぶべきです。

 

先ほど言った通り、広告費用は仲介会社が負担します。そうなると、媒介契約期間が1ヵ月である物件と3か月である物件、どちらに広告費用をかけるでしょうか。大体の会社が3か月の物件の方に広告費用をかけます。

 

なぜ、一か月の方ではないのか。それは、「媒介契約期間が1ヵ月なので、1ヵ月間費用を集中的に投下する」という事をすると、1ヵ月で購入者が現れなかった時のリスクが大きいからです。1か月で集中して費用を投下した挙句、媒介契約を解除されてしまったら元も子もありません。

そのため、媒介契約期間を短くすることは、「不動産会社にプレッシャーをかける」のではなく、「不動産会社のやる気を削ぐ」だけの結果に終わってしまうのです。


3-2最初から3か月で依頼できる不動産会社の探し方

大事なことは最初から3か月の期間で媒介契約を結びたい、専任専属で頼みたいと思う不動産会社を見つける事です。そのような不動産会社を見つけるためには、一社だけに査定を依頼することは避けましょう。比較検討出来ませんし、その不動産会社が「はずれ」であった時には、また一から不動産会社を探さなくてはいけないからです。

 

そんな信頼できる不動産会社の条件は以下になります。
①査定根拠が明確である
② 応対が丁寧で長い期間付き合っていってもストレスにならない
③ 今後の売却活動が正確である

 

これらは「査定」の時に見極める事が出来ます。逆に言うと、「査定」の時以外、不動産会社を見極める事が出来ないのです。だからこそ、査定を一社に依頼するのではなく、複数の会社に依頼する事が大切なのです。更に、不動産の売買は、一生の内そう何度もあるワケではありません。そのため、上記の①②③は複数の会社を見比べなければ分からないのです。


3-3一社を決めて一社と協調してマンションを売ろう

そんな不動産会社を探すときには、「不動産一括査定サイト」を利用することをお薦めします。このサイトは、一度物件情報を入力してしまえば、複数の会社に査定依頼が出来るというサイトです。このサイトから査定依頼をすれば1~2営業日ほどで査定結果が返ってきます。非常に結果が早く、且つ複数社からほぼ同時に査定結果が返ってくるので、査定額と査定額の根拠を比べ安いです。

 

特に、一括査定サイトの中でも「イエウール※」がお薦めです。このサイトは参画不動産会社数が一番多いですし、登録会員数も一番多いです。参画不動産会社数が一番多いという事は、査定できる会社の幅が広がり、それだけ信頼のおける不動産会社と出会いやすいという事です。

 

会員数の多さは、そのノウハウを活かしたサイトの見やすさに表れています。TOPページで査定のやり方が分かりますし、はじめて不動産売却をする方が疑問に思いそうな事をQ&A方式でまとめてあります。そういった点でもこのサイトを利用し査定依頼をすることをお薦めします。

※イエウール
https://ieul.jp/


4.まとめ

媒介契約は3種類あり、その中でも専属専任媒介契約を結んだ方が良い理由は分かったと思います。しかし、大事なのは「専属専任媒介契約を結びたい」と思えるような、信頼できる不動産会社に出会う事です。いくら専属専任媒介契約を結んでも、営業力のない不動産会社だと意味がありません。

そのため、イエウールで複数社に査定依頼をして、手間を惜しまずしっかり見比べましょう。2~3社程から話を聞けば、段々と不動産会社の営業力と相性が分かってくるはずです。

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