マンションの売却相場

マンションの売却相場を簡単に調べる方法

不動産の相場というものは一般的には分かりにくいものです。特にマンションの相場は不動産の中でも難しいと言われています。なぜなら、土地については「公示地価」「路線価」など国が示した基準がありますが、マンションにはそれがないからです。

しかし、「マンションを売却する時にいくらで売り出せば良いか?」という基準は、自分の中で持っていた方が良いです。今回は、そんなマンションの売却相場を簡単に調べる方法をご紹介します。

マンションの売却相場を簡単に調べる方法

目次

1.中古マンションの売り出し事例を調べる
1-1不動産ポータルサイトの活用
1-2.中古マンションの売り出し事例を調べる際の注意点
2.新築マンションの売り出し事例を調べる
2-1新築マンションの売り方を理解しよう
2-2意識するべきポイントは?
3.成約事例を調べる
4.最後は実際に「査定」をする
4-1複数の不動産会社に査定依頼をする
4-2不動産一括査定サイト「イエウール」について
5.まとめ


1.中古マンションの売り出し事例を調べる

中古マンションを売り出すときの一番の競合物件は、当然中古マンションです。周辺の中古マンションが、今いくらで売りに出されているか?を知ることが、相場価格を知る一番の近道になります。

 

1-1不動産ポータルサイトの活用

投函されている不動産広告やチラシなどもチェックするのが理想ですが、まずはSUUMOやHOMESなどメジャーな不動産総合サイトにアクセスしてみましょう。検索の仕方のコツとしては、「東京都○○区」などのように、広いエリアで絞らずに、沿線を指定し「最寄り駅」で検索してみましょう。自分の最寄り駅だけで検索をした時に、ピックアップされる物件が数件程度であれば、前後の駅を追加していきましょう。駅を追加して十数件程度ピックアップ出来たら十分です。

 

東京都○○区などの検索方法ではなく「駅」で調べたほうが良い理由としては、購入検討者の絞り込み条件を考えれば分かります。マンションの購入を検討している人は「○○区」でマンションが欲しい、というザックリとした要望よりは「○○沿線」や「○○駅~○○駅までの間」などのように、駅を起点にマンション選びをする人が多いからです。これは、「どこに住むか?」を考える上で「会社の沿線上」や「学校の沿線」「実家の沿線」など、ある特定の場所に「電車」で行きやすいエリアを考えるからです。

ある程度物件をピックアップしたら、その物件の中で自分のマンションに近い事例を選びましょう。絞る順序としては「広さ」「駅距離」「築年数」「向き」という順番が良いでしょう。これは「価格」「エリア」に続き、マンションの購入検討者が必ず確認する条件だからです。

 

「広さ」に関しては前後10%程度であればピックアップして構わないです。例えば、自分のマンションが60㎡であれば54㎡~66㎡程度は同じと考えましょう。この範囲でも事例が少なければ、前後10㎡程度でも問題ありません。「駅距離」に関しては、「5分以内」「10分以内」のように5分刻みで考える方が多いので、5分の範囲内で絞るのが良いでしょう。


1-2.中古マンションの売り出し事例を調べる際の注意点

中古物件の売り出し価格を調べる際には2点注意点があります。それば「㎡単価に割り戻すこと」と「売り出し価格は高めの設定である」という点です。

 

一点目の「㎡単価に割り戻す」についてですが、いくら自分の物件に近しい事例をピックアップしても、㎡単価に割り戻さなければ参考になりません。広さが全く同じであれば良いですが、多少増減しますので、1㎡当たりの単価に割り戻して、価値基準を合わせる必要があるからです。

例えば65㎡の物件を売却しようとしたときに、周辺事例で「58㎡3,600万円」で売りに出されている事例があったとします。これを㎡単価に割り戻すと「3,600万円÷58㎡」で1㎡約62万円になります。これを65㎡で掛けると約4,030万円になりますので、「58㎡3,600万円」の事例から算出すると、自分のマンションは4,030万円程度ということになります。

 

二点目の「売り出し価格は高めの設定である」についてです。売り出し価格は、あくまで広告に記載されている価格になりますので、実際に成約する価格とは異なります。なぜなら、中古マンションは値引き交渉をすることが多いので、値引き交渉前提の売り出し価格に設定することが多いからです。

つまり、実際に「成約したい価格」よりも、少し高めに売り出し価格を設定していることが多いという事です。それ故、売り出し価格から導き出せる相場価格は、実際の成約価格より少し高めになるという点は認識しておきましょう。


2.新築マンションの売り出し事例を調べる

続いて、新築マンションの売り出し事例を調べましょう。上述したように中古マンションを売却する時の一番の競合は中古マンションですが、予算が高い方などは並行して新築マンションを検討する方も多いです。


2-1新築マンションの売り方を理解しよう

新築マンションの売り出し事例を調べる前に、新築マンションの売り出し方法を理解しておきましょう。新築マンションを売り出す時には、全戸を一度に売り出す事はほとんどありません。理由は、売れ行きにバラつきが出て、終盤になると売りにくくなるという点と、広告に打ち出す価格は成約済みの価格は出せないので、安い住戸(広告に載せる目玉住戸)は売らずに残したいからです。

 

ここで大事なことは、新築マンションを売る時には何期かに分けて売るという事です。つまり、タイミングによって、その新築マンションがいくらで売っているかの「見え方」が違ってきます。新築マンションを検索する際のやり方や条件は「1.中古マンションの売り出し事例を調べる」と同様ですが、時期によって見え方が違う点は注意しましょう。


2-2意識するべきポイントは?

不動産売却で意識するべきポイントは、「極端に安いか」「極端に高いか」です。極端に安ければ中古相場もそれに引っ張られて大きく値を下げます。極端に高い場合は逆です。前項の中古マンション相場を調べる事で、ある程度、自分のマンション相場が分かった後は、新築マンションを調べ、補正しましょう。新築マンションが極端に安かったり、高かったりしない限りは中古マンション相場に与える影響を少ないです。


3.成約事例を調べる

最後に、実際に成約した事例を調べましょう。成約事例を調べる方法は、「REINS Market Information※1」というサイトを利用するのが良いです。前項までで、中古・新築の「売り出し価格」を参考に大体の相場は把握していると思います。更にこのサイトを利用し成約事例を調ベ、その「相場」を精査していくようなイメージです。

 

注意点としては、「成約時期」です。不動産は時期によって価格が大きく変動します。周辺の中古マンション、新築マンションの価格次第で上下するからです。理想は直近3か月以内の事例で、1年以上前の成約事例は望ましくないです。

※1 参考URL「REINS Market Information」
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do


4.最後は実際に「査定」をする

中古と新築の売り出し事例、そして過去の成約事例を基に相場を理解出来たと思います。しかし、実際に査定してみると乖離が大きかったということも少なくありません。最後は、やはり不動産会社に査定を依頼することで相場が分かります。

 

4-1複数の不動産会社に査定依頼をする

マンション査定依頼をする会社は一社ではダメです。理由は、売却している物件のエリアが、その会社の「不得意なエリア」であった場合、希望通りに売る事が出来ないからです。必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、その中で「高く」「早く」売却してくれる不動産会社を見極めましょう。

 

4-2不動産一括査定サイト「イエウール」について

もう一点大事なことは「同時期に比較する」という点です。上述したように不動産価格は時期によって変わってきます。それ故、査定のタイミングがズレると、査定額もブレてしまう可能性があるからです。それを防ぐためには、一度物件情報を入力するだけで複数の会社へ同時に査定依頼ができる、「イエウール」を利用すると良いでしょう。

 

イエウールを利用すれば、1~2営業日ほどで複数の会社から査定結果が提示されますので、比較がしやすいです。このサイトは参画不動産数も会員数(利用者)も業界トップクラスですので、優良企業が集まりやすく、良い会社に出会いやすいのでお薦めです。


5.まとめ

「結局査定をしなければ相場が分からない」と思われた方もいると思います。しかし、中古、新築の色々な事例を自分で調べ、相場感覚を養っておくことは大事な事です。なぜなら、自分なりの相場感覚を持っていないと、不動産会社が提示した査定額を見極めることが出来ないからです。

 

今はインターネットで簡単に相場を調べる事ができるので、査定をする下準備として自ら色々と調べてみましょう。それが査定額の根拠の見極めに繋がり、結果的に、良い不動産会社の見極めに繋がります。

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