不動産 個人売買

不動産の個人売買で多くが失敗する理由

個人売買で一番多いのが親族への売買

マンションを売却する時には、不動産会社に仲介を依頼して売却するのが一般的です。

 

不動産会社が集客のための「広告活動」をしてくれたり、実際に「接客」をしてくれたりします。しかし、特殊な売り方として、不動産会社を介さず売る「個人間売買」という売り方もあります。


今回は、そんな個人間売買と、その個人間売買が一番行われやすい「親族への売買」についてお話します。

 

目次

1.個人売買について詳しく知ろう
 1-1そもそも個人売買とは?
 1-2仲介会社を利用するメリット・デメリット
 1-3個人売買するメリット・デメリット
 1-4個人間売買の方が良いのか?


2.親族に売却するときの注意点を知ろう
 2-1親族間の売買は個人間売買?注意点は?
 2-2価格設定によっては贈与になる
 2-3住宅ローンが組みにくい
 2-4契約後のトラブル


3.自分で売却するか不動産会社を利用するか迷ったら
 3-1個人間の売買や親族間の売買
 3-2とりあえず査定してみよう
 3-3お勧めの査定方法


4.まとめ

 

1.個人売買について詳しく知ろう

個人売買はあまり一般的な言葉ではないので、まず個人間売買とは何か?から紹介します。

 

1-1そもそも個人売買とは?

そもそも個人売買とは、不動産会社を通さず一般人である入居者が主導で不動産を売買する事です。

 

宅地建物取引業法(宅建法)上は、「宅地(土地や建物)を不特定多数に反復して売買や交換、賃借の代行や媒介などの時」が宅建業に該当します。宅建業に該当するという事は、宅地建物取引業の免許(宅建免許)が必要になります。

 

そのため、自分の家を売却する時は、反復しての売買ではないため、宅建免許を持たないオーナーでも出来るのです。

 

1-2仲介会社を利用するメリット・デメリット

ただし、ほとんどの人は仲介会社に依頼してマンションを売却してもらいます。仲介会社には以下のようなメリットがあるからです。反対のデメリットについても触れておきます。

 

<メリット>
・仲介会社独自のネットワークで集客が出来る
・ノウハウがあるため、広告戦略の精度が高い
・営業トークや営業資料があるため、成約率が高い
・専門性の高い契約書の作成などが容易に行える
・あらかじめトラブルになりそうな事などを察知して未然に防ぐことが出来る

 

<デメリット>
・仲介手数料がかかる
・消費税が掛かる

 

このようなメリット・デメリットがあります。


1-3個人売買するメリット・デメリット

一方、個人売買のメリット・デメリットはどうでしょうか。個人売買のメリット・デメリットは、前項の仲介会社(媒介契約)を利用したメリット・デメリットの逆です。

 

前項で言ったようなノウハウがないので集客や成約はしにくいですし、専門性の高い書類作成やリスクヘッジなどはしにくいです。

 

また、メリットに関しては、仲介手数料が掛からないという点と消費税が掛からないという点があります。個人間の売買ですと消費税は非課税になるのです。

 

1-4個人間売買の方が良いのか?

結論から言うと、通常通り不動産会社を利用して売却した方が良い場合が多いです。やはり、不動産は大きいお買い物なので、購入検討者も一般人が売主であると不安が大きいです。

 

また、契約後のトラブルなどの対応もノウハウがないと出来ないので、個人間売買だと買主も売主も非常に大変です。確かに費用が抑えられるというメリットがありますが、それ以上のデメリットを感じる場合が多いです。

 

2.親族に売却するときの注意点を知ろう

次に親族間の売買をする時の話です。

 

2-1親族間の売買は個人間売買?注意点は?

親族間も、前項でお話したような理由で個人間の売買ができます。親族間なのでお互い信頼関係があるという事で、不動産会社を介さずに売却を行う事も少なくないです。集客をする必要もありませんし、成約率を高める必要もありません。

 

しかし、親族間の売買には以下のような注意点があります。
・価格設定によっては贈与になる
・住宅ローンが組みにくい
・契約後のトラブル

 

2-2価格設定によっては贈与になる

親族間の売買、特に親から子への売買などは心情として出来るだけ安い価格で売却してあげたいです。しかし、あまりに安い価格で売却すると「贈与」と見なされる場合があります。これは、税務署の判断によりますので、明確な規定はありませんが、極端な例を挙げましょう。

 

例えば、周辺の成約事例から算出した相場価格が7,000万円のマンションを2,000万円で売却したとします。この場合は恐らく「贈与」と見なされるでしょう。

 

贈与には高い税率が掛かるので、贈与税を免れるために「売却」という形を取ったと見なされるという事です。一概には言えませんが、相場価格の5~6割程度の価格が贈与と見なされない限界の金額でしょう。

 

2-3住宅ローンが組みにくい

親族間の売買の場合には住宅ローンが組みにくい傾向があります。理由は、「前項の『贈与と見なされる可能性』がある」点と、「手続きが面倒」と言う点です。

 

後者の「手続きが面倒」とは、親族間の売買の場合には登記についても自分でやる人が多いです。登記は専門性が高い作業のため、素人が行うと銀行側の抵当権抹消登記がスムーズにいかない場合があるのです。

 

それらの理由から、「親族間の売買」に対してのローンを受け付けない金融機関もあるほどです。これは、仲介会社を間に挟むことによって、「司法書士(登記)の斡旋」と、何よりも親族間の売買の時に利用できる金融機関の斡旋を行ってくれます。

 

2-4契約後のトラブル

いくら親族間の売買とは言え、マンション売却の契約を結ぶ際は契約書の作成や重要事項説明書の作成をキチンと行わなければいけません。しかし、個人間の売買ですとインターネット上からフォーマットをダウンロードしただけで、契約書代わりにしてしまう事が多いです。

 

しかし、物件には物件特有の契約条項や重要事項説明書の内容がありますので、フォーマットだけでは網羅しにくい場合も多いです。そのため、契約後に万が一トラブルになった場合には、「そのような記載がない」「さすがに注意喚起しておくべきだ」のような事にもなりかねません。

 

3.自分で売却するか不動産会社を利用するか迷ったら

マンション売却を個人で行うのか不動産会社へ依頼するのか悩む男性

上述の内容を踏まえた上で、どのようにしてマンションを売却すれば良いかというお話です。

 

3-1個人間の売買や親族間の売買

結論から言うと、いくら親族間の売買であろうと個人間の売買は避けましょう。理由は、上述したように様々なデメリットがあるからです。「仲介手数料がかからない」という点と、「消費税がかからない」という点は確かにメリットです。しかし、そのメリットよりも上述したデメリットの方が、遥かに大きいのです。

 

もしかしたら、個人間売買で買主が決まっている場合には、不動産会社も仲介手数料の値引きには応じてくれるかもしれません。一番手間と時間がかかる「売却活動」をしなくて済むので、不動産会社としても楽な取引ではあるのです。

 

3-2とりあえず査定してみよう

それでも個人間売買をする方は、とりあえず査定をしてみましょう。査定する分には費用はかからないですし、マンション売却の相場観を掴むこともできます。また、不動産会社と話をすれば、不動産の売買がどれほど専門性が高いかが分かると思います。

 

不動産会社の話を聞いた上で、個人間売買を選択するのであれば良いと思います。しかし、実際にプロである不動産会社の話も聞かないで判断するのは危険です。

 

3-3お勧めの査定方法

個人売買を考えるのであれば、一社にしか査定をしないのはNGです。一社だけの偏った考えや査定額しか知る事が出来ないのが理由です。そこで、イエウール※1という一括査定サイトを利用する事をお勧めします。

 

イエウールは一度物件情報を入力するだけで最大6社に査定依頼ができます。出来れば、その6社全ての話を聞いた上で、自分自身が売却を出来るか判断してみてください。

 

※1イエウール
https://ieul.jp/

 

4.まとめ

親族への売買や、今回は出てきませんでしたが、友人への売買の時なども個人間売買を行う事はあります。しかし、いくら買主が親族であったり友人であったりしても、不動産という大きい買い物である以上トラブルは付き物と認識した方が良いです。

 

安易に個人間売買を選んでしまうと、取り返しのつかないミスにも繋がりますので慎重に考えた上で判断しましょう。

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