悪徳な不動産業者の見分け方

悪徳な不動産業者の見分け方|こんな不動産会社には注意が必要!

マンションを売却する時には不動産会社に仲介を依頼します。不動産会社は数多くありますので、その中から何を基準にして選べば良いか、迷う方も多いです。不動産会社を決める理由としては色々な要素がありますが、少なくとも「こんな不動産会社は止めた方が良い」という不動産会社も残念ながらあります。
今回は「こんな不動産会社は注意」というテーマでお話していきます。

悪徳な不動産業者の見分け方|こんな不動産会社には注意が必要!

 

目次

1.査定額について
2.両手取引を狙っている不動産会社は要注意
2-1両手取引とは?
2-2両手取引の弊害と対策
3.全体の不動産市況を例に挙げる不動産会社には要注意
3-1不動産相場は全体を見ても分からない
3-2直近の成約事例を聞いてみよう
4.良い不動産会社と出会う賢い方法
4-1査定依頼は「時間」が勝負
4-2一括査定サイトがお薦め
5.まとめ


1.査定額について

まず、不動産会社を選ぶ注意点をお話する前に、「査定額は想定より低いことが多い」という点を理解しておきましょう。特に日本では「新築至上主義」が未だに残っていますので、新築マンションは中古マンションと比較し、かなり高い金額で売り出されている事が多いです。

 

「新築は住んだ途端に2割価値が落ちる」と言われているくらい、価格差が生じやすいです。中古マンションの査定額は、直近で成約した実績を基にします。そのため、いくらで新築マンションを購入したか?と言う要素は関係なくなるのです。だからこそ、新築で買った金額を参考に中古マンション価格を期待すると、それよりも低く査定額が出てくる事が多くなります。

 

まずは、不動産会社の査定額を「新築と比較して安いからこの不動産会社はイマイチだ」と思う事はやめましょう。その査定額に根拠があるかをキチンと見極める事が大切です。


2.両手取引を狙っている不動産会社は要注意

不動産の仲介には片手取引と両手取引があります。両手取引の方が不動産会社の利益になりますが、それを狙いすぎる不動産会社は要注意です。

 

2-1両手取引とは?

両手取引とは、不動産会社が売主も買主も見つけてくる取引です。例えば、あなたがX社という会社に自分のマンションの「売り」を依頼したとします。そうするとX社は自社のホームページにマンションを掲載したり、チラシを投函したりして買主を募ります。その時にたまたまホームページを見たZ社の顧客がマンションを購入したら、X社に入る仲介手数料はどうなるでしょうか?

 

X社は売主のあなたからは仲介手数料を貰えますが、買主側はZ社に仲介手数料を支払います。そのため、利益が倍になる両手取引を執拗に狙う不動産会社がいるのです。


2-2両手取引の弊害と対策

このような両手取引を狙う不動産会社に依頼すると、売主は非常に困ります。前項の例で言うと、X社は買主も自分で見つけてきたいので、Z社から「そちらのホームページに掲載されている物件はまだありますか?」と確認の電話が入った時に、まだ検討顧客がいないにも関わらず、「申込が入っています」と言うことがあります。そのように言えば、Z社から紹介されることがなくなり、自分で買主を見つけられるからです。

 

売主からしたら、どの会社が仲介しても関係ありません。この場合は、本当はZ社の購入者と契約をしたいのですが、それをX社が水面下で止めているという事です。そのため、「自分の知り合いが検討している。そちらに連絡が入るかもしれない」というような内容を、X社に伝えておきましょう。そうすれば、問い合わせが入った時にX社は、「売主の知り合いかもしれない」と思い、検討者がいないのに「申込している」と嘘がつけないようになります。


3.全体の不動産市況を例に挙げる不動産会社には要注意

査定額を説明する時に、全体の不動産市況を例に挙げる不動産会社は気を付けましょう。理由は、不動産価格はエリアや物件ごとに大きく違うので、全体の不動産市況の流れとは異なるケースが多いからです。

 

3-1不動産相場は全体を見ても分からない

不動産には色々なデータがあります。例えば「新築マンションの価格推移」や「中古マンションの価格推移」などが代表的なデータです。当然、これらのデータは正確なものも多くありますし、信頼のおけるデータです。しかし、不動産は全体市況を見ても分からない事が多いです。その理由は、不動産は二つとして同じものがないからです。

 

不動産価格は色々な要素によって左右されやすいです。例えば、駅が一つ違うだけで、徒歩分数が5分違うだけで、道路挟んで15m先なだけで、売る時期が1ヵ月違うだけで、数10%の価格差が開く事も少なくありません。

 

そのため、「昨今の不動産価格は上昇しているので、相場より高い査定額でも今なら売却出来ると思います」など、大きな視点からそれらしいことを説明されてもピンと来ないのです。そのデータは、「都心なのか?地方なのか?駅距離何分なのか?どちら向きなのか?広さはどの程度なのか?」という細かい事は加味していません。ほとんどの場合は「東京都内23区中古マンション」などのように、全部ひっくるめたデータです。

 

査定額の根拠を話す時に、一例として全体市況を話す事は良いですが、それを中心に話す時には注意が必要です。キチンと周辺物件を理解した上で話をしているか気を付けましょう。そのようなデータ資料は、個人ではなく、会社としてはどの程度持っているかによります。つまり、不動産市況全体の話から営業をしてくるという事は、会社全体として、そのような資料を使い営業することが多いです。そのため、担当者を替えるだけでは、解決しない事が多いです。


3-2直近の成約事例を聞いてみよう

直近で成約事例があるかどうかは非常に重要なポイントです。それは、「顧客リスト」と「営業ノウハウ」に関わってくるからです。

 

直近で成約事例があるという事は、少なくともそのエリアを最近検討していた顧客を知っているということになります。その顧客がいれば、物件の案内を出来るので、早めに検討者を見つける事が出来るのです。更に、そのエリアの営業トークや、営業資料を使えるので、接客がしやすくなります。

 

但し、直近3か月以内、少なくとも半年以内の成約が望ましいです。周辺環境が変わっていなければ1年以上前でも問題ない事もありますが、周辺の環境や相場は数か月ごとに変わることが多いので、直近であるほど良いのです。


4.良い不動産会社と出会う賢い方法

4-1査定依頼は「時間」が勝負

不動産会社を見極める方法は「査定」の時しかないです。確かに、査定をして売却活動をしている最中も不動産会社を替えることは可能です。しかし、売却活動中に不動産会社を替えるという事は、その分売却期間が長くなるので得策とは言えません。

 

「査定」の時に不動産会社を見極める必要がありますが、不動産会社を決めるのは、査定からわずか1週間程度しかありません。そんな短い期間の中で、不動産会社を見極めなくてはいけないので、いかに早く多くの会社に査定依頼を出来るかが重要になってきます。


4-2一括査定サイトがお薦め

そんな限られた時間の中で多くの不動産会社に査定依頼するには、一括査定サイトを利用するしかありません。このサイトは一度物件情報を入力するだけで、複数の会社に査定依頼が出来てしまうサイトです。手間もかからない上に、複数の会社から査定結果がほぼ同時に出ますので、上述したような見極めポイントを比較しやすいのです。

 

不動産一括査定サイトはいくつかありますが、その中でも「イエウール」を利用するのが良いでしょう。イエウールは参画不動産数1,200社、利用者数450万人以上の業界最大手のサイトです。企業数が多いという事は、今まで記載したような不動産会社とは違う「優良会社」に出会いやすいということです。更に、利用者数が多いという事は、キチンとニーズを吸い上げ、サイトの構成なども改訂しているので、より早く、正確に査定依頼が出来るということです。


5.まとめ

両手取引に固執している不動産会社や、営業スタイルが上記のような不動産会社は注意しましょう。特に、データ資料など、不動産会社全体としての事項であれば、担当者が変わっても根本は変わりません。そのような不動産会社に売却を依頼することは、高く早くどころか、遅く安く売られてしまうかもしれません。

 

繰り返しますが、不動産会社を見極める期間は査定から一週間程度です。その短い期間での見極めは、不動産一括査定サイトを上手く利用することに限ります。多くの会社と出会って、その中で自分の物件を高く早く売ってくれる、良い不動産会社を見つけましょう。

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