不動産 投資

投資用不動産の注意点~税金と確定申告~

投資用不動産を初めて所有した方は、必ず「税金」ついての疑問を持ちます。「そもそも税金はどの程度かかるのだろうか?」「何の税金がかかるのだろうか?」などの疑問です。投資用不動産はあくまで「利益を上げる事」を目的にしているので、税金のことを理解しておかないと利益が損なわれる可能性もあります。

 

そこで今回は、投資用不動産を所有している方、もしくは自宅を売却するか賃貸にするか迷っている方に向けて、税金と確定申告についてのお話をします。

投資用不動産の注意点~税金と確定申告~

 

目次

1. マンションを賃貸した場合の税金とは?
1-1不動産所得とは?
1-2諸経費とは?
2. 投資用マンションを売却する時に気を付けるべき事
2-1譲渡所得の計算方法
2-2「3,000万円の特別控除」について
3. 確定申告について
4.まずは賃料査定してみよう
5.まとめ

 

1. マンションを賃貸した場合の税金とは?

投資用不動産で利益を上げる場合、基本的には「賃料収入」で利益を上げます。その収入を確定申告では「不動産所得」として扱います。

 

1-1不動産所得とは?

不動産所得とは先ほど言ったように「賃料収入」の事です。但し、単に1年間の賃料収入を合計するのではなく、「1年間の賃料収入-1年間の諸経費」という計算式になります。つまり、賃料収入から、その物件にかかった経費の分を控除して、所得として計上するという事です。


1-2諸経費とは?

前項でお話した諸経費を項目別に、具体的にお話します。投資用の賃貸マンションで、計上できる経費は以下の項目です。

 

<一時的にかかる費用>
不動産仲介手数料
投資用不動産を取得した時に支払った仲介手数料です。物件取得時の1回だけ、経費として計上出来ます。

 

・ローンの借入手数料、保証料(ローンを組む場合のみ)
ローンを組んで投資用不動産を購入する時です。そのローンを組む時に掛かった金融機関への手数料と、保証会社(昔で言う保証人の代わり)に支払う保証料が経費として計上出来ます。

 

・不動産登記関係費用(登録免許税、司法書士報酬)
不動産を購入した時には、自分の名義で登記をするため登録免許税と登記を依頼する司法書士に支払う報酬がかかります。そのため、この金額も物件取得時の1回だけ経費として計上出来ます。

 

・不動産取得税
不動産を取得した時は不動産取得税という税金がかかります。こちらも物件を取得した時1回だけ計上できます。

 

・火災保険料(ローンを組むなら強制加入です)
ローンを組んでいなければ、火災保険に加入するかは任意です。火災保険は基本数十年分の保険料を一括で支払います。一括で支払った場合にはその時に一度だけ経費計上できます。

 

・地震保険(任意加入、一括支払いか年払いかを選べます)
上記火災保険と同じです。

 

<物件取得後もかかってくる費用>

・物件の管理費、修繕積立金

 

・補修費、クリーニング費
賃借人が入退出するごとに掛かってくる費用です。

 

・ローン金利(ローンを組む場合のみ)
ローンを組んでいる場合は、その金利分のみ経費として毎年計上できます。

 

・固定資産税、都市計画税
不動産を所有していると、固定資産税、都市計画税が毎年かかります。金額はエリアと物件の広さによって異なります。

 

・建物の減価償却費
建物は経年劣化していくという考えの基、毎年その「劣化分」を経費として計上出来ます。

 

・税理士などへ支払う報酬
確定申告などを税理士へ依頼した場合には税理士へ支払う報酬も経費として計上できます。

 

・その他
入退出時の立会いのための交通費など、物件運営に関わる事であれば経費計上できる場合があります。

このような費用が諸経費に該当します。ここに所得に応じた所得税※1がかかってきます。

 

※1国税庁ホームページ 所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

 

2.投資用マンションを売却する時に気を付けるべき事

前項で、「不動産投資は基本的には賃料収入」と言いましたが、勿論売却して得られる収入もあります。前項の賃料収入は「不動産所得」になりますが、売却益は「譲渡所得」になります。

 

2-1譲渡所得の計算方法

前項の不動産所得と同様に、譲渡所得も「売却した金額―購入時の金額」という単純な計算式ではありません。そこに売却時、購入時の諸費用と減価償却費が計算されます。計算式に表すと以下になります。

 

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」

 

例えば、以下のようなマンションを売却した時の譲渡所得は計算してみましょう。
→売却価格4,000万円
→売却時の諸費用(仲介手数料や抵当権抹消費用など)160万円
→購入時価格3,300万円
→減価償却費用330万円
→購入時の諸費用120万円

 

「(4,000万円-160万円)-(3,300万円+120万円-330万円)」となり、譲渡所得は750万円です。

 

2-2「3,000万円の特別控除」について

投資用マンションではなく、居住用マンションを売却した経験がある方は「3,000万円の特別控除」という軽減措置を聞いた事がある人もいると思います。簡単に言うと、条件を満たしていれば所得を3,000万円控除するという特別控除です。

 

つまり、前項で計上している750万円の譲渡所得に関しては、3,000万円で控除できるので、税金は掛からないという事です。

但し、この特別控除を利用するには様々な条件※2があります。この特例は基本的には「居住用不動産」であることが前提なので、投資用不動産のように自分が居住していない不動産の売却時には適用されません。

 

居住用不動産の売買の時に3,000万円の譲渡所得が発生することはほとんどありません。つまり、居住用不動産の売買時には、利益が出ても税金が掛からないというのが通例です。

 

そのため、居住用不動産を売却した経験がある人こそ、投資用不動産の売却時には気を付けなければいけません。投資用不動産の売却時にはこの特別控除が利用できないので、利益が出るのであれば大抵は税金が掛かってくるからです。(税率は前項のマンション売却にかかる税金とは?をご確認ください)

 

※2国税庁ホームページ マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

3.確定申告について

まず、投資用不動産を所有している時点で赤字でも黒字でも確定申告を必須です。例えば2015年1月1日~12月31日の収入分は翌年2016年2月16日~3月15日までに確定申告をしておく必要があります。

 

確定申告は国税庁ホームページから作成する事が可能です。今ではオンラインで簡単に作成※3出来ますので、複数の不動産を所有していない限りは、自分でも確定申告は出来ると思います。

 

税理士に依頼すると費用もかかりますので、一度自分でやってみてはいかがでしょうか。

 

※3国税庁ホームページ 確定申告作成
https://www.keisan.nta.go.jp/h27/ta_top.htm

 

4.まずは賃料査定してみよう

このように投資用不動産には税金について気を付けなければいけない事があります。不動産投資で利益を上げるには、「そもそも賃料収入を得られるのか」という点が大切です。特に、自分の家を賃貸にするか売却にするかを迷っている方は、一度両方の不動産査定をしてみてはいかがでしょうか。

 

もし、どちらの査定も行いたい場合は「イエウール※4」というサイトがお薦めです。このサイトは一括査定サイトと言い、一度物件情報を入力すれば最大6社に査定依頼が出来ます。不動産会社は売却をメインにしているのか、賃貸をメインにしているのかで、査定額に大きな違いが出てきます。

 

そのため、売却と賃貸のどちらも査定をする時には、色々な得意分野を持っている不動産会社に査定をする必要があります。その点イエウールは一括査定サイトの中でも、参加している不動産会社数が一番多いです。そのため、得意分野が様々ある不動産会社に査定依頼が出来るので、自分の物件を高く評価してくれる不動産会社と出会いやすいです。

 

※4イエウール
https://ieul.jp/

 

5.まとめ

いかがでしょうか。投資用不動産は居住用不動産とは違い「税金」について考えなくてはいけません。税金関係は一見すると複雑に見えますが、このように一度学んでしまえば難しいものではありません。

 

初年度の確定申告こそ、迷う部分もあると思いますが、一度作成してしまえば次年度からは簡単です。また、確定申告が近い時期になると税務署が税理士への無料相談会なども実施しています。どうしても確定申告の作成方法が分からない方はそれらも利用してみましょう。

 

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