マンション買い替え

マンション買い替えの注意点

マンションを売却して新たにマンションを購入するマンションの買い換え

今所有しているマンションを売却して、新たにマンションを購入することをマンションの買い換えと言います。

マンションを売買する経験自体が一生の内にそう何度もあることではありません。

 

しかし、マンションの買い換えはそんなマンションの売買を一度にやらなくてはいけないのです。
今回は、そんなマンションの買い替えの時に注意すべき点をお話します。

 

目次

1.マンションのローンが残っていると買替はできない?


2.買い替えローンを活用しよう
2-1買い替えローンとは?
2-2買い替えローンのメリットは?
2-3買い替えローンのデメリットは?


3.マンションの買替えの時に「賃貸」が頭によぎったら?
3-1賃貸のメリット
3-2賃貸のデメリット
3-3賃貸にすることを検討するとき


4.買い替える方にお勧めな不動産会社
4-1お薦めする理由
4-2そんな不動産会社の探し方


5.まとめ

 

1.マンションのローンが残っていると買替はできない?

マンションの買い替えはローンが残っていると出来ない?

 

まず、売却しようとしているマンションにローンが残っている(残債)場合の買い替えです。

 

結論から言うと、
売却するマンションに残債があっても、マンションを売却することは可能です。しかし、そのマンションを売却したとしてもローンが完済できないのであれば、売却は出来ません。理由は金融機関から付保されている抵当権を抹消できないからです。

 

通常、金融機関はローンを組む代わりに、借入者がローンを支払えなくなった場合の担保として、対象の不動産に抵当権を付保します。この抵当権を付保しておけば、借入者が返済不可能になった時に金融機関主導で不動産を売却することができるのです。

 

その抵当権を抹消してからでないと第三者に売却できません。抵当権を抹消するためにはローンを完済する必要があります。そのため、マンションを売却しても残債がある場合にはマンションを売却することができないのです。

 

2.買い替えローンを活用しよう

残債がある場合には買い替えローンの利用をお勧めします。

 

2-1買い替えローンとは?

買い替えローンとは、「現在所有している物件を売却しても残債がある場合に、その残債も含めて貸してくれるローン」のことです。例えば以下のようなケースです。

 

・現在所有しているマンションに残債が4,000万円ある
・そのマンションの査定額は3,200万円である(つまり売却後でも残債は800万円)
・新たに購入するマンションで3,500万円のローンを組みたい

 

こんな状況の時に「残債800万円+新たなローン3,500万円」の合計4,300万円を組むことができるローンが「買い替えローン」です。

 

2-2買い替えローンのメリットは?

買い替えローンのメリットは以下の通りです。

 

・手持ち資金の捻出がない
前項の例で言うと、本来であれば残債の800万円は手持ち資金を捻出して完済しなければいけません。しかし、買い替えローンの場合はその残債もローンが組めてしまうので、手元資金を減らさずに(手元資金がない場合でも)ローンを組むことが可能なのです。

 

・金利も同様
金利面も買い替えローンは通常のローンと同じです。つまり、残債部分の800万円も新たに購入するための3,500万円の部分と同じ金利で借りることができるのです。

 

2-3買い替えローンのデメリットは?

買い替えローンのデメリットは「審査が厳しくなる」という点です。通常のローンにプラスして残債が乗ってきますので、その分ローンの借入額が上がります。また、担保価値も新築(次に購入するマンションが新築の場合)よりも落ちるので、その分審査も厳しくなります。

 

しかし、この審査さえクリアしてしまえば残債がある場合には非常に良いローンです。まずは金融機関を厳選して審査してみることをお勧めします。

 

3.マンションの買替えの時に「賃貸」が頭によぎったら?

マンションを買い替えるときには、今のマンションを「売る」以外に「貸す」という選択肢もあります。そこで、マンションを賃貸に出した場合には、どのようなメリットとデメリットがあるのかをご紹介します。

 

3-1賃貸のメリット

賃貸のメリットは以下の通りです。

 

・不労所得が得られる
賃借人が付き、毎月キチンと家賃を支払ってもらえれば何もしなくても毎月収益が上げられます。一度賃借人が付いてしまえば、その方が退出するまでは大きな手間もかかりません。

 

・通常の賃貸マンションよりも高い賃料で貸せる
分譲マンションは賃貸マンションよりもグレードが高いです。設備面もそうですが、二重床二重天井だったり共用施設が整っていたりと通常の賃貸マンションよりも仕様も良いです。そのため「分譲賃貸」と言われ、通常の賃貸マンションよりも賃料を高く設定できるケースが多いです。

 

・経費計上できる
ローンの金利分や、固定資産税、補修費など、その物件の運営にかかわる費用に関して経費として計上できます。そのため、賃料収入からその経費を差し引き節税することができるのです。

 

これらが賃貸にする時のメリットになります。

 

3-2賃貸のデメリット

つづいて、賃貸のデメリットは以下のようになります。

 

・赤字リスク
空室状態が続いたり、想定していた家賃で賃借人が付かなかったりすれば、家賃を下げることになります。このような状態になると、赤字になってしまうというリスクがあります。

 

・住宅ローンの審査が厳しい
今のマンションを「売却前提」で新しいマンションのローンを審査するときには、今のマンションのローンは切り離してローンの審査をしてくれます。しかし、賃貸の場合は実査に賃借人が付いていない限りは、今のマンションを完全に切り離してのローン審査は難しいです。

 

金融機関にもよりますが、少なくとも「売却」するよりも「賃貸」前提の審査の方が厳しくなることが多いです。

 

3-3賃貸にすることを検討するとき

このようにそれぞれメリット・デメリットがはっきりしています。売却してしまった方が楽は楽ですが、立地が良く、ある程度継続的に賃料収入を得られそうなら、賃貸も一緒に検討してみてはいかがでしょうか。今では、リスクヘッジするための「サブリース契約」という契約形態もあります。

 

サブリース契約は家賃の10%前後の金額を管理会社に支払うことにより、空室になっても賃料を管理会社が保証してくれる契約形態です。つまり、賃貸にする時に一番のネックとなる「空室リスク」を排除することが出来るのです。

 

4.買い替える方にお勧めな不動産会社

つづいて、買い替えるときにお勧めする不動産会社を紹介します。買い替えるときにお勧めする不動産会社は、「売りたい地域に売り物件を保有する不動産会社」と「買い替えのノウハウが豊富な不動産」です。

 

4-1お薦めする理由

「売りたい地域に売り物件を保有する不動産会社」についてです。このような不動産会社は、そのエリアの「売り方」を熟知しているということです。その場合は営業トークや営業資料、顧客に関しても既に持っている場合があるので、売却が有利に進みます。

 

「買い替えのノウハウが豊富な不動産」に関しては、上述したような買い替えローンなどの知見があります。ローン以外でも売却フローの調整や、細かい注意点などもリードしてくれるため、経験が豊富な不動産会社が良いです。

 

4-2そんな不動産会社の探し方

そんな不動産会社を見つけるためには、1社だけに査定依頼をするのは危険です。なぜなら、マンションの査定価格は不動産会社によって異なるからです。

 

その為、上記に該当する不動産会社と出会うためには複数の不動産会社に査定依頼をして見比べる必要があります。その時にお勧めなのがイエウール※1というサイトです。

 

このサイトは一度物件情報を入力するだけで最大6社に査定依頼ができます。手間もかかりませんし、同時期に査定依頼ができるので、不動産会社同士も見比べやすいです。また、イエウールは一括査定サイトの中でも一番参画している不動産会社が多いので、自分の求めている不動産会社に出会いやすいという特徴もあります。

 

>>不動産会社を選ぶ時の注意点

※1イエウール
http://lp01.ieul.jp/

 

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。このように、マンションを買い替えるとき、残債がある場合は特に注意が必要です。もし、上述した買い替えローンが組めないときにはマンションの売却はかなり厳しくなります。

 

その時は賃貸の方向で話を進めるか、一旦売却を保留にするかしなければいけません。

いずれにしても、一度不動産会社に査定を依頼してみることをお勧めします。

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