マンションの買取

不動産の買取とは?どういう時がお得なの?

「近所に知られずにマンションを売りたい」「とにかく早く売って現金化したい」 こんな方にとって不動産の買取は魅力的な売り方です。しかし、買取のメリットとデメリットをキチンと把握していないと、悪い不動産会社に引っかかってしまいます。そんなことがないように、色々な不動産会社から話を聞き比べてみる事が大事です。 今回は、そんな買取についてのメリット、デメリット。そして、賢い査定の方法をお話します。

不動産の買取とは?どういう時がお得なの?

 

目次

1.買取とは何か?

1-1買取のメリットは?

1-2買取のデメリットは?

2.買取を利用した方が良い人はどんな人?

2-1買取保証サービス

2-2買取を利用した時の注意点

3.相場を知るためには?一社の不動産会社では危険

3-1複数の不動産会社に査定を依頼する方法

3-2イエウール※1がお薦め

4.まとめ

 

1.買取とは何か?

買取とは不動産会社が物件を買い取ることです。通常の売却では、不動産会社は購入者を探してくる「仲介」の役目を担います。買取の場合は仲介ではなく、その不動産会社が直接買い取ってしまうのです。

 

1-1買取のメリットは?

買取のメリットは以下の通りです。

 

・近所に知られずに売却できる

通常の売却と違い、チラシやネットで不動産売却広告をしないので周囲に知られることなく売却が出来ます。

 

・現金化が早い。売却ストレスがない

通常の売却は相手が一般人です。そうなるとローンの手続きや引越し準備などで時間がかかります。買取は不動産会社が買い取るため、ローンも組まずに引越しの準備もいりません。そのため、売主側の準備が整っていれば、売買契約から数日で売却を完了できます。不動産売却時の内覧で部屋の中に不特定多数の人が入る事もないので、売却に関わるストレスもありません。

 

・瑕疵担保責任がない

瑕疵担保責任とは、「引渡後に欠陥が見つかったら売主が補償してください」という内容のものです。しかし、これは一般個人の方に売却した場合のみで、不動産会社に売却した場合には瑕疵担保責任はありません。

 

・仲介手数料が無料

場合によっては、不動産売却仲介手数料がかかりません。例えばA社に自分の家の売却を依頼したとします。しかし、売却活動が上手くいかずに、3か月後に買取をしようと方針変更したとします。その場合、A社が買取をやっていなければA社に買取業者を紹介してもらいます。その時にはA社に買取業者を仲介してもらった手数料を支払う事があります。ただ、A社が買取も実施しているのであれば仲介手数料はかかりません。

 

1-2買取のデメリットは?

買取のデメリットは一つだけで、「価格が安くなること」です。買取業者はその物件を買い取った後、大抵の場合は中古物件はリフォームをして再販をします。なので、相場通りの価格で買い取ってしまうと、相場以上で売り出さなければいけなくなります。そうなると売却スピードは落ちますので、相場以下で購入する必要が出てくるのです。

物件や買取業者にもよりますが、通常の売却時に提示される査定額の70%~80%前後になることが多いです。4,000万円の査定額であれば、2,800万円~3,200万円程度です。

 

2.買取を利用した方が良い人はどんな人?

買取を利用したほうが良い人は先ほどメリットに上げた中でも「近所に知られたくない」「早く現金化したい」という方です。瑕疵担保責任がない点や、仲介手数料が無料になる点は、買取を選ぶ決め手となるほどのメリットではありません。

 

2-1買取保証サービス

もし、「近所には知られても良いけど、現金化は早くしたい。でも3~4か月くらいは時間がある。」という方は、買取保証サービスという売り方がお薦めです。買取保証付サービスとは、「通常の売却活動をして一定期間売れなかった場合には、査定額の90%程度で買い取ります」というようなサービスです。普通の仲介で売却してしまうと3~4か月で売れるかは分からないので、このような保証を付けると安心です。

 

例えば、新築マンションを新たに購入した人などは、この方法は良いかもしれません。「新築マンションのローンが発生する4か月後までに売らないと、ダブルでローンを払う事になる」のような人は、4か月の期限をもった買取保証サービスで売却すると良いでしょう。

 

2-2買取を利用した時の注意点

「買取」を不動産会社の方から強く薦めてくる時には注意しましょう。

 

・儲けを重視して不必要に買取を進める場合

例えば、AさんがX社にマンションの売却を依頼しているとします。X社には、「通常の売却での査定額は2,800万円、買取るなら2,200万円です。」と言われており、買取額では厳しいので通常の売却をしていたとします。そんな時にX社から「通常2,200万円の買取ですが、今なら相場も上がりそうですし2,400万円であれば買い取ります。」というような提示があったとします。

 

Aさんからすると、そこまで悪い話ではないので、その条件に従う場合もあると思います。しかし、本当は、X社はこのマンションを2,800万円で購入するBさんを見つけている場合があります。なぜ普通に仲介しないかというと、買取った方がX社にとっては、利益が出るのです。

Bさんに2,800万円で仲介すれば、AさんBさんから貰える手数料は合計で180万円です。しかし、2,400万円で買い取って2,800万円でBさんに売れば400万円の利益(厳密には諸費用などがかかります)がでます。

 

Aさんが、買い取って貰った後にこの事実に気づいてもどうしようもありません。「あなたから買い取った後にたまたまBさんが現れた」とでも言っておけば一応筋が通ります。そのため、不自然な額で不動産会社から買取の金額を提示されたら注意しましょう。

 

・相場が分からないから損をした

例えば、Dさんが一戸建ての売却をZ社に依頼したとします。Z社は「建物は古いので解体費用に300万円かかります。土地の査定額は2,000万円です。ウチで良ければ差し引いた額の1,700万円で買い取りますが、いかがでしょうか?」のような時には注意です。

そもそも解体費用は木造であれば、坪2~3万なので、普通の大きさの戸建てであれば100万くらいの解体費用です。それに、査定額である2,000万円そのままの金額で買い取ることはほぼありません。そのため、その査定額はそもそも低く提示している可能性が高いです。

 

しかし、相場が分からないのと「今ならお得」と勘違いしてZ社に買い取って貰うかもしれません。このように、そもそも相場が分からないと、プロである不動産会社の言いようにされてしまいます。

 

3.相場を知るためには?一社の不動産会社では危険

このように一社の不動産会社のみに査定を依頼するのは危険です。先ほどの例でも、例えば3社に査定依頼をしていれば、土地の査定額が2,000万円でないことが分かったかもしれません。解体費用も他の不動産会社に聞いて、明らかに高いことも分かったと思います。

 

3-1複数の不動産会社に査定を依頼する方法

ただ、色々な不動産会社に査定を依頼するのは面倒です。いちいち物件情報などを入力したり電話で伝えたりするには意外と時間がかかります。だから、「面倒だからこの会社でいいや。どこもそんな変わらないだろう」という事で、悪い不動産会社に依頼してしまうのです。

そんな時には一括査定サイトを使いましょう。このサイトを使えば一回物件情報を入力するだけで複数の会社に査定依頼が出来ます。手間も省けますし、同時期に査定結果がバックされるので比較しやすいです。

3-2イエウール※1がお薦め

一括査定サイトを利用するならイエウールが良いでしょう。特に今回のケースは、買取も行っている会社に査定をするのがベストです。先ほど言ったように、途中で買取に切り替える時、依頼している不動産会社が買取をしていなければ仲介手数料がかかってしまいます。

 

イエウールならコメント欄に「買取の査定額も出してください」と打っておけば、買取の査定額も一緒に出てきます。もし、「買取はやっていません」と回答がきたら、その不動産会社は外してしまえば良いのです。イエウールは一括査定サイトの中でも参加している企業がトップクラスに多いです。そのため、買取を行っている会社や先ほどの「買取保証サービス」を行っている会社を探しやすいのです。

 

4.まとめ

買取にはメリットとデメリットがハッキリしており、買取をした方が良い人は明確だと思います。しかし、後から買取に切り替えたり、一社にしか査定依頼をしていないと、今回話をしたように、騙されたり損をしたりする可能性があります。

通常の売却の時でもイエウールのようなサイトで査定依頼をするべきですが、買取も視野に入れている場合には尚更です。買取をするにせよ、通常の売却をするにせよ、良い不動産会社と出会う事が最も重要です。

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