マンション売却 契約

マンションの売却契約をする時の注意点

マンションを契約する時にはいろいろと気を付けるべきポイントがあります。

 

マンションは1,000万円単位の非常に大きなお買い物になりますので、重要事項説明書や契約書などは最新の注意を払う必要があります。

 

今回は、そんなマンション売却の契約する時に気を付けなければいけない事を、売主側の立場になってお話します。

マンションの売却契約をする時の注意点

 

目次

1. マンションを契約する前の「申込」について
1-1申込とは何のために行うのか
1-2手付金とは?
1-3申込を行う上での注意点
2. マンションを契約する際の注意点
2-1重要事項説明で気を付けるべきポイント
2-2契約書が無効になるときはどんな時?
3.経験豊富な不動産会社の選び方
4.まとめ


1. マンションを契約する前の「申込」について

マンションを契約する前には必ず申込を行います。その申込についての詳細を掘り下げていきましょう。

 

1-1申込とは何のために行うのか

申込を行う理由は、「部屋の確保」と「契約までの準備」の2つの理由があります。


まず「部屋の確保」についてです。マンションを買うときは、申込をしなければ部屋が確保されません。申込をすると、次の案内から「申し込みが入っておりますので、二番手になります」という案内に変わります。そのため、契約するという検討者からしか申込を受けてはいけません。

 

また、申し込みから契約までは約1週間あります。その期間では、「手付金の入金確認」と「契約書類・重要事項説明書の作成」を行う必要があります。契約書・重要事項説明書作成に関しては仲介を依頼している不動産会社が作成してくれます。


1-2手付金とは?

前項でお話をした手付金についてです。手付金とは、契約前に買主から預かる、物件価格の5%~10%程度のお金のことです。手付金には以下のような意味があります。


・売主側の都合でキャンセルする場合には、手付金を返還し、その手付金額と同じ額を違約金として支払う
・買主側の都合でキャンセルする場合には、手付金を売主が違約金として没収する

 

つまり、手付金とは、お互いが勝手にキャンセルしないための保証金のようなものです。手付金額は5%~10%と言いましたが、これは売主と買主の合意で決める事ができます。上限である物件価格の20%を超えない限りはいくらでも構いませんが、キャンセル防止のためになるべく高い割合の手付金を預かるようにしましょう。


1-3申込を行う上での注意点

申込を行う上での注意点は以下の通りです。


・確実に契約をする検討者からしか申込を受け付けてはいけない
・申込から契約までの期間を極力短くする
・手付金の入金連絡は必ず受ける

 

「確実に契約をする検討者からしか申込を受け付けてはいけない」
100%確実に・・・と言うワケにはいきませんが、迷いのある検討者から申込を受けてはいけません。先ほど言ったように申込を一度受けてしまうと、次の検討が来てもその検討者は「二番手」の扱いになってしまうからです。意思確認をしっかり行った上で申込を受領しましょう。

 

・申込から契約までの期間を極力短くする
申込から契約までは長くても一週間で、理想は2~3日以内に契約書を交わす事です。仲介会社が資料を用意できるかにもよりますが、買主は契約をするまで申込のキャンセルは自由にできます。申込キャンセルは手付金が振り込まれていたとしても返還されますので、買主側にはデメリットがありません。そのため、なるべく早めに契約をすることが大切なのです。

 

マンションは大きいお買い物であるため、意思がブレてしまう場合や、予期せぬ第三者が現れ反対する場合もありますので、なるべく早く契約をしましょう。


・手付金の入金連絡は必ず受ける
手付金の入金は仲介会社が管理をすることが多いです。そのため、手付金の入金は不動産会社から受けます。もし、約束した日にちを経過しても手付金が入金されない事態になれば、買主に迷いが生じている場合があります。その動きを早めに察知し連絡を入れるなどの対応が出来るよう、入金確認は必ず受けるようにしましょう。


2. マンションを契約する際の注意点

申込が終了して無事に手付金が入金されたら、いよいよ契約に移ります。

 

2-1重要事項説明で気を付けるべきポイント

重要事項説明書で気を付けるべきポイントは、物件特性がキチンと明記されているからどうかです。通常は、そのマンションを購入した際に説明された重要事項説明書を参考に、仲介を依頼した不動産会社が独自に重要事項説明書を作り直します。

 

そこに物件独自の決まりや特性が記載してあるかはチェックしましょう。例えば、以下のような文言です。


・海沿いの物件であったら、地盤について液状化リスクがある旨
・地下鉄が近くを通っていたら振動や音がする可能性がある旨
・周辺道路が公道ではなく私道であればそれが分かるような文言

 

このように物件の周辺環境によって、物件の訳ありポイントや注意するべきポイントは異なってきます。そのポイントをキチンと購入時の重要事項説明書から引き継いでいるかは確認しましょう。これが結果的に引渡後のトラブル防止に繋がります。

 

2-2契約書が無効になるときはどんな時?

契約書は申込とは違い、キチンと「印紙」という税金を納め、両者の署名捺印をすることで成立させる正式な書面です。その契約書が無効になる時も理解しておきましょう。

 

・ローン特約
買主が住宅ローンを組む時には、仮審査をして本申込に移ります。通常は仮審査で承認を得た後に申込を行い、契約後に本申込を行うという流れになります。仮審査は10数分で記入が終わる申込書を書き、早ければ1営業日後に結果が分かります。本申込は手続きに1~2時間の時間を要し結果がでるのも1~2週間かかります。

 

仮審査が通過していて本申込が落ちることはほとんどないですが、万が一、本申込で否決になれば、手付金返還の白紙解約になります。ただし、本申込で否決になった理由が「他の借入をした」や「勝手に転職をした」などの場合には、買主の責めに帰すべき事項として、先ほど話をした「買主違約の手付金没収」の契約破棄になります。


・天災地変
天災地変が起こり、建物が滅失・毀損した場合には、その劣化具合と両者の話合いの結果で契約解除になる場合があります。その場合も手付金返還の白紙解約になります。

 

このような時に契約は解除になります。早々あることではないですが、特にローンについては買主に「新たな借り入れはしない」「転職など今の状態を変えることはしない」など、注意喚起をしておく必要があります。


3.経験豊富な不動産会社の選び方

申込・契約については不動産売却の中でも最も専門性の高い手続きです。特に契約以降、その契約を解除するということは手付金をどうするかという非常にデリケートな問題に発展していきます。また、契約を解除されてしまえば、また一から売却活動をやり直さなければいけません。

 

そのようなことがないよう、経験豊富で契約解除のリスクヘッジができる不動産会社を選ぶ必要があります。勿論、不動産を高く早く売ってくれる不動産会社も大事ですが、契約・申込の手続きをキチンと行ってくれる不動産会社を選ぶことも大切です。

 

その時におススメをするのが、「イエウール※」というサイトを利用して不動産会社を探す事です。イエウールは一括査定サイトと呼ばれるサイトで、一度に最大6社まで査定依頼ができます。その6社を見比べて、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

 

この、契約・申込行為のリスクヘッジは担当者の力が大きいです。担当者がいかに経験豊富かによって、その後のリスクが変わってきますので、比較検討をして担当者を見比べましょう。


※イエウール
https://ieul.jp/


4.まとめ

このように、マンションを申込・契約する時には色々と気を付けるべきことがあります。せっかく時間をかけて売却活動をして買主を見つけて来たのに、申込・契約がずさんで、万が一契約が解除になれば今までの苦労が水の泡です。

 

そのような事が起きないよう、「高く早く売る」事以外にもキチンとリスクヘッジができる担当者を見つけましょう。

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