マンション売却 決済

マンション売却の決済をする時の注意点とは?

マンションの売却する時は、マンションの査定をして売却活動を行い、検討者と交渉をします。その後に、交渉がまとまったら契約して決済をするという流れになります。

 

しかし、実はこの「決済」に手間と時間を要するのです。また、例えば売却活動などは仲介を依頼している不動産会社に全面的に任せられますが、決済はそうもいきません。銀行関係の手続きや登記関係の手続きは自分で行う必要があります。

 

特に、仕事が忙しい時などは中々時間が作れないので、事前に準備しておくことが大切です。今回は、そんなマンションの決済時の注意点を「売主側」の立場からお話します。

マンション売却の決済をする時の注意点とは?


目次

1.マンションの契約から決済までにするべきこと
1-1銀行関係の手続き
1-2登記関係の手続き
2.マンションの瑕疵担保責任はよく理解しておこう
2-1瑕疵担保責任とは?
2-2中古物件の売買の場合
3.マンションの決済当日は時間がかかる
3-1入金確認をする必要がある
3-2銀行へ行く必要がある
4.不動産会社は決済まで行うパートナー
4-1決済までに不動産会社がすること
4-2サポートしてくれる不動産会社の選び方
5.まとめ

 

1.マンションの契約から決済までにするべきこと

まずはマンションを契約した後、決済までにしなければいけない事をお話します。

 

1-1銀行関係の手続き

住宅ローンの残債がある場合には銀行への手続きがあります。これが最も時間を要する手続きになります。具体的な流れは以下の通りです。


・契約後、正確な物件引渡日を決める
・銀行へ直接行き窓口(金融機関によってはTV電話など)で残債を返済する手続きを行う
・引渡当日の訪問時間を調整する

 

まず、物件の引渡日は完全に決めなければいけません。稀に買主の都合が分からずに、後から引渡日を決めるパターンがあります。これは銀行への手続きが遅れますので極力避けましょう。

 

そして、一番手間がかかる手続きが銀行での手続きです。基本的には銀行窓口がオープンしている時間帯に行く必要があるので、平日の9時~15時に自ら銀行へ行く必要があります。所要時間も1~2時間(銀行の混み具合によります)は見ておいた方が良いので、サラリーマンの方は事前に調整しておきましょう。

銀行へ直接行くと日程調整や書類の確認をしますので、事前に銀行へ連絡しておき、持ち物は確認しておきましょう。


1-2登記関係の手続き

つづいて、登記関係の手続きです。これは、銀行関係の手続き程は手間がかかりません。決済時までに行う登記については以下の2種類があります。

 

・抵当権抹消登記
住宅ローンを組んでいる場合には、金融機関の名義でマンションに抵当権(担保の証明)が付保されています。その抵当権を抹消してからでないと引渡ができません。具体的には前項の銀行関係の手続きの際に一緒に手続きをしてしまいます。

 

・所有権移転登記
マンションの所有権を自分から買主へ移転します。移転の手続きは、決済当日に行いますので、事前に何か用意しておくものなどはありません。決済当日に書面を記載して、担当の司法書士に委任をして終了です。


2.マンションの瑕疵担保責任はよく理解しておこう

つづいて、瑕疵担保責任についてです。

 

2-1瑕疵担保責任とは?

マンションには瑕疵担保責任と言うものがあります。これは簡単に言うと、「不動産(今回の場合はマンション)に何か隠れた欠陥があった場合には売主が責任を持ってくださいね」というものです。これは民法上「隠れた瑕疵を発見してから一年以内に売主に通知をすれば、売主は補償しなければならない」という決まりがあります。

 

補償とは、具体的にいうと、例えば雨漏りがしているのであればその補修費を出すことなどです。また、瑕疵の範囲があまりに大きい場合で補償しきれない場合には、過去に遡って売買契約が解除になることもあります。


2-2中古物件の売買の場合

前項のように、瑕疵担保責任は「瑕疵を発見してから1年以内」と言う風に、売主はいつまで経っても安心しきれない状態になります。そのため、中古物件の売買の場合は、契約書に瑕疵担保責任の免責を記載する場合が多いです。

 

多いケースとしては、「引渡後1年以降は瑕疵担保責任を負わない」などの期限を区切るものです。これは不動産会社と話合って、契約書に盛り込む必要があります。この期間が短いほど売主としてのリスクはなくなりますので、買主と話し合いながら期間は決めましょう。

 

また、瑕疵担保責任が発生する場合にはあくまで個人間の売買のみです。つまり、買主が法人である場合には、瑕疵担保責任は発生しません。

 

3.マンションの決済当日は時間がかかる

マンションの決済当日は時間がかかりますので、サラリーマンの方などは半休を取得しておくなど事前に準備しておきましょう。

 

3-1入金確認をする必要がある

時間がかかる大きな理由は買主の入金を待つ必要があるからです。ローンを組んで購入する場合でも現金の場合でも朝一番での振り込み手続きをします。そのため、朝9時頃に不動産会社と司法書士と集合して手続きをすることが多いです。当日の朝は必ず空けておきましょう。

 

尚、本人(名義人)でなくても引渡は可能ですが、事前に委任状が必要になります。委任状は印鑑証明など、事前に必要な書類がありますので、もし委任する場合には不動産会社に確認しておきましょう。

 

3-2銀行へ行く必要がある

住宅ローンの残債がある場合には引渡手続き後に銀行へ行く必要があります。そのため、時間を節約するためには、引渡手続きをするために集まる場所を、銀行の近くにしておくと良いです。具体的には、引渡を確認した書面を持って司法書士と不動産会社の担当者と銀行へ行きます。

 

そこで、残債を完済していることを確認(買主から振り込まれる金額でそのまま残債を返します)してから、銀行担当者から抵当権抹消登記に必要な書類を貰います。それらを持って司法書士は法務局へ行き、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、決済完了となります。

 

尚、最後の法務局へは売主が同行する必要はありません。

朝一番でスムーズに入金確認が取れれば、銀行への移動時間を入れなければ概ね40~50分程度で手続きは終了します。銀行への移動時間や予期せぬことを想定すると、2~3時間程度時間を空けておけば安心です。

 

4.不動産会社は決済まで行うパートナー

このように、マンションの決済は自分一人で行う手続きもあり、決済当日も時間がかかります。

 

4-1決済までに不動産会社がすること

不動産会社を選ぶ基準として大事なことは、勿論「高く早く売ってくれること」です。ただ、それと同じくらい決済までの手続きをスムーズに行ってくれる事も大事です。基本は、売主本人が手続きに動く事が多いですが、案内をするのは不動産会社です。

 

不動産会社が上記のような手続きがある旨を伝えないと、スムーズに手続き出来ません。特に平日に行わなければいけない手続きがある場合には、事前に不動産会社から案内がないと調整できません。

 

4-2サポートしてくれる不動産会社の選び方

このように、決済までをサポートしてくれる不動産会社は大切です。そのため、マンションを査定する時には、1社ではなく複数の会社に査定依頼をする必要があります。その時にお薦めなのがイエウール※1というサイトです

 

このサイトは、一括不動産査定サイトと呼ばれるサイトです。一度物件情報を入力すると最大6社に査定依頼ができます。手間もかからないうえに、同時期に査定結果が分かるので、それぞれの会社を比較しやすいというメリットがあります。

 

また、イエウールは、参画不動産会社数が最も多いので、相性の合う不動産会社と出会える可能性が高いです。そのため、イエウールをお勧めします

※1イエウール

 

5.まとめ

マンションを決済するには時間がかかります。特に、平日働いている方は事前に会社の了承をとり、時間を確保しておく必要があります。マンションを引き渡す時期は契約時に決めますので、万が一これに遅れたら売り主の責任になります。最悪の場合、違約となり違約金を払って契約が解除されることもあります。


そのようなことがないように、信頼できる不動産会社を見つけスムーズな決済ができるよう心がけましょう。

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