マンション売却 内覧

マンション売却における内覧のコツとは?~高く、早く売るために~

マンションの売却を始めたら、売却する部屋を購入検討者に見せなければいけません。購入検討者も中古マンションという前提で見に来ているので、多少の傷や汚れなどは承知しています。だからこそ、新築並とはいかないまでも、それに近い状態の部屋を見せる事が出来れば検討度合いも上がります。

 

今回は、何を準備して、どう部屋を見せれば購入検討者の検討度合いが上がるのか?をテーマに、具体的に内覧前に準備しておく事などをご紹介します。

マンション売却における内覧のコツとは?~高く、早く売るために~

目次

1.内覧前の準備
1-1玄関から廊下
1-2一番大事なリビング・ダイニング・キッチン
1-3バルコニー
1-4その他


2.内覧者の反応をキチンと聞こう
2-1狭く見えると言われたら?
2-2臭いがすると言われたら?
2-3間取りが嫌だと言われたら?


3.内覧に強い不動産会社とは?
3-1間取りに問題がある
3-2キズ、汚れが多い
3-3色々な不動産会社を比較すること


4.まとめ

1.内覧前の準備

では、内覧前に準備しておく事からご紹介します。

 

1-1玄関から廊下

<玄関>
・電気は点けておきましょう。第一印象で玄関の明るさを感じるかどうかは、その先の部屋のイメージまで影響します。
・ハウスクリーニングをしているのであれば、賃貸物件の玄関にあるような「清掃済み」などの紙を置いておくのも効果的です。
・基本中の基本ですが靴は必ず下足入れにしまっておきましょう。
・また、必ず置いておきたいのがスリッパです。これは新築マンションのモデルルームを意識して「お客様」として扱う事が目的です。
・出来れば、芳香剤などを置いておきましょう。これも電気と同様、第一印象を上げるのが目的です。
・玄関、廊下には背の高いモノは置かないようにしましょう。狭く見えてしまいます。例えばコート掛けなどがある場合には奥へしまっておくのがベターです。

 

1-2一番大事なリビング・ダイニング・キッチン

・モノを極力置かずに床面を見せましょう。床面が見えるほど、部屋が広く見えます。
・わざわざ購入する必要はありませんが、出来るだけ白基調の部屋にしましょう。明るい色の方が部屋は広く見えます。
・キッチンは整理しておきましょう。特に女性はキッチンの綺麗さや使い易さに注目します。
・水周りは入念に掃除をしておきましょう。換気扇のフィルターなどの細かい所もそうですが、出来る限りシンクの水垢や汚れは掃除しておきましょう。

 

1-3バルコニー

・必ずサンダルを用意しておきましょう。バルコニーに出る時に玄関から靴を持ってくるのは手間がかかります。
・バルコニーも入念に掃除をしておきましょう。バルコニーは普段あまり掃除をしないので汚れています。地面を水拭きして、側溝部分のごみを取り除いておくだけで印象が大分違います。

 

1-4その他

・出来る限り売主は、部屋から出て廊下やエントランスで待機しておきましょう。売主がいると見学者が遠慮してしまうからです。
・仲介会社に「クローゼットを開けても良い」など、出来る限り許容範囲が広いことをアピールしましょう。仲介会社を経由して購入検討者に伝えてもらえれば気兼ねなく部屋を見てくれます。
・見学者が来る前に全ての部屋の窓を開けて換気をしておきましょう。自分では中々気づきませんが、家独特の匂いがしますので、出来るだけ取り除いておきましょう。
・玄関の所でも言いましたが、トイレなども含めて全ての電気を付けておきましょう。部屋中が明るければ印象も違います。


2.内覧者の反応をキチンと聞こう

実際に見学を終えたら、内覧者の反応をキチンと聞き、それを活かして今後に繋げましょう。

 

2-1狭く見えると言われたら?

狭く見えるという指摘を受けたら、「使い勝手」や「畳数効率」を説明し、見せ方を変えましょう。例えば、下記のようなイメージです。
・内覧時は立っている時間が長いです。立っていると天井に近いため、座っているよりも部屋が小さく見えます。そのため、出来るだけ座るように促しましょう。
・この部屋は柱が中に入ってないので家具のレイアウトがしやすい。
・引き戸を使っているため、開き戸より畳数効率が良い。
・廊下が短いので、その分を部屋の面積にまわしている。
・洗濯機からバルコニーまでの導線が良い。
これらを不動産会社の営業担当と話をして営業トークに繋げましょう。

 

2-2臭いがすると言われたら?

その臭いの原因を探りましょう。カーペットやカーテンであれば、ファブリーズなどで対策をするか、それでも落ちない場合はクリーニングに出す事をお薦めします。臭いの原因が家具などではない場合は、フローリングやクロスに染みついている可能性が高いです。
そういった時には、クリーニングなどでは臭いは落ちないため、芳香剤などを置く事をお薦めします。

 

2-3間取りが嫌だと言われたら?

「2-1」で説明したような事でも通用しない場合は、リノベーションの見積もりを出してもらいましょう。具体的な見積もりまで出す必要はありません。例えば、「間仕切り壁を取ったら○○万円」、「フローリングを全て張り替えたら○○万円」などのように目安金額で十分です。購入検討者が思っているよりも安い金額でリノベーション出来れば、例えばそのリノベーションの30万円分を値引けば成約する可能性もあります。

 

3.内覧に強い不動産会社とは?

このように内覧会には色々な準備が必要です。特に、デメリットが明らかに分かっている時にはそのデメリットを払拭できる不動産会社を選ぶ必要があります。

 

3-1間取りに問題がある

例えば、「昔の間取りで使い勝手が悪い」「和室がある」など、間取りに対して、検討者の懸念が出そうな場合です。その場合には、新築マンションも売却している不動産ディベロッパーが良いです。営業担当も新築マンション販売経験者ですと、細かい間取りの話や、部屋の使い勝手などの営業トークを既に持っている事が多いからです。

もしくは、自社でリノベーションまで手掛ける不動産会社が良いでしょう。前項で言ったようなリノベーションの相談も受けられますし、その場で目安の金額を伝える事が出来ます。

 

3-2キズ、汚れが多い

劣化具合が激しいと値引き交渉されやすい傾向があるため、交渉力の強い担当者が望ましいです。会社の種別で傾向はありませんが、価格交渉に強い交渉力を持っているかが大切です。具体的には以下のような営業担当者は交渉力があります。
・エリアの知識が豊富
・直近の成約事例や売り出し事例を把握している
値引き交渉の際、一番大事になってくるのは値引きの根拠です。その根拠をこちらが持ってしまえば、根拠のない値引き交渉に応じる必要はありません。その「根拠」が直近の成約事例や売り出し事例になるのです。

 

3-3色々な不動産会社を比較すること

そのためにはタイプの違う不動産会社を色々と比較をすることが大事です。大手ディベロッパーや新興企業、地元の会社など、様々な不動産会社に査定依頼をして比較しましょう。

比較をするなら「イエウール※1」がお薦めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば最大6社に査定依頼が出来ます。更に、イエウールはこのような「一括査定サイト」と呼ばれるサイトの中では、最も参画不動産会社数が多いです。そのため、先ほど言ったような色々な種類の会社に査定依頼ができ、結果的にマンションを高く早く売ることに繋がります。

※1イエウール
https://ieul.jp/


4.まとめ

内覧会を迎えるに当たって、上記で指摘したような準備は勿論大切です。しかし、一番大切なことは「おもてなしの精神」を持つことです。あくまで購入検討者は「お客様」として扱い、少しでも部屋を見やすくする環境を整えましょう。


また、自分の部屋のデメリットを上手く営業トークでカバーできるような不動産営業マンと出会う事も大切です。

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