レインズ 不動産

高く、早くマンションを売るためにレインズ(不動産流通機構)を知ろう

マンションを売却した事がある人ならレインズという言葉を聞いたことがあると思います。マンションを高く、早く売るためにはレインズは欠かせないシステムです。しかし、レインズを深く知らないまま売却を行うと、不動産会社の都合の良い不動産売却活動になってしまう場合もあります。


今回はそんなレインズについてのお話です。

高く、早くマンションを売るためにレインズ(不動産流通機構)を知ろう

 

目次

1. レインズについて深く知ろう
1-1レインズとは?
1-2レインズが生まれた背景「昔の不動産流通業界」
2. レインズを活用する方法
2-1不動産会社がレインズに載せたくない理由は?
2-2 両手取引を狙う不動産会社を見分ける方法
3. レインズを活用する優良不動産会社の見つけ方
3-1レインズを活用する不動産会社のメリット・デメリット
3-2優良不動産会社とは?
3-3優良不動産会社の見つけ方
4. まとめ

 

1.レインズについて深く知ろう

まずはレインズについて深く知りましょう。

 

1-1レインズとは?

レインズ(REINS)とは、「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の略で頭文字を取っています。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。

 

指定流通機構に登録している不動産会社が、不動産情報をリアルタイムで共有することを目的に作られました。物件を売却する時に物件情報を掲載するのと、成約した時に成約価格を掲載します。
売主と不動産会社が、マンションの売却時に結ぶ媒介契約によって登録義務が以下のように異なります。

 

・専属専任媒介契約・・・媒介契約締結後、5日以内にレインズへ登録義務がある
・専任媒介契約・・・媒介契約締結後、7日以内にレインズへ登録義務がある
・一般媒介契約・・・レインズへの登録義務なし

 

レインズへは不動産会社しかアクセスできません。そのため、不動産会社がレインズに登録すると、「登録証明書」という書面を発行します。それを売主が確認する事でレインズへの掲載義務を果たしているかが分かります。


1-2レインズが生まれた背景「昔の不動産流通業界」

レインズは1990年に作られたネットワークシステムです。レインズが生まれた理由を一言で言うと「不動産流通(中古売買)業界の不透明さ」にあります。

 

・現地に行かないと物件も相場も分からない。
今のようにインターネットがない時代でしたので、現場に行かないと不動産情報を得られませんでした。例えば目黒でマンションが欲しいと思ったら、わざわざ目黒まで足を運び自ら不動産会社に飛び込む必要があったのです。そこで売りに出されてる物件情報を見て判断するという流れです。

ただ、不動産会社によって物件情報がマチマチなため、売り物件を多数把握するのは難しく、査定基準(次項で話します)も確立していない中では、適正相場を中々把握出来ませんでした。そのため、不動産会社の言い値が相場になっていたという、「相場価格」に対する不透明さがありました。


・査定基準や契約書面が曖昧
査定の基準も曖昧で、契約書面もまだ確立されていませんでした。今では周辺の成約事例を参考に査定額を出しますが、そもそもプロである不動産会社ですら周辺の成約事例を把握しているワケではありません。そのため、査定額も買主・売主が今ほどの納得感を持って受け入れられない事が多かったです。

また、契約書面についてもフォーマットや記載義務事項がなく不動産会社によってバラバラでした。そのため、抑えておかなくてはいけないリスクを放置していたり、売主・買主のどちらかが不利になってしまったりする条件などがありました。


これら一連の不動産流通業界の不透明さを解消すべく、レインズというネットワークシステムを作りました。レインズのお蔭で物件情報が瞬時に共有され、納得感のある査定額を算出できるようになり、売却活動もスムーズになりました。また、不動産会社に横のつながりが出来たことによって、契約書面などのフォーマットも統一されてきました。

2. レインズを活用する方法

なぜレインズを知っておかないと高く早く売れないのかは、あえてレインズに登録しない不動産会社がいるからです。レインズを知っておかないと、それを見極められないのです。

 

2-1不動産会社がレインズに載せたくない理由は?

不動産会社がレインズに物情報を載せない理由は、結論から言うと「両手取引」をするためには囲い込みを行いたいからです。両手取引とは、不動産会社が売主も買主も両方見つけてくることにより、両者から仲介手数料を貰う事です。

 

レインズに載せると、当然それを見た別の不動産会社から「この物件に興味がある人がいますが案内出来ますか?」と問い合わせが入ります。しかし、その問い合わせをOKして、その見学者が物件を購入してしまうと、売主側からしか仲介手数料を貰えません(これを片手取引と言います)。それを防ぐためにレインズへ物件情報を掲載しない不動産会社がいるのです。

 

また、レインズへ登録する事を遅らせる不動産会社もいます。「まずは検討具合の高い顧客に当たりたいのでレインズへはまだ登録しません。そちらの方が高く売れる可能性があります」と言って、レインズへの登録を少しでも遅らせる不動産会社がいます。

そのような事をさせないようにするためには、どうすれば良いか。または、しないような不動産会社をどう見分ければ良いかを次項でお話します。


2-2 両手取引を狙う不動産会社を見分ける方法

前項のような不動産会社の対策としては2つの方法があります。

一点目は、「レインズの情報をクローズにしている不動産会社には要注意」という事が挙げられます。ひどい場合には、レインズに掲載したことを証明する登録証明書を見せない不動産会社すらあります。そのため、媒介契約時には自分がレインズ登録義務や内容のことを知っている旨は伝えておきましょう。

 

またもう一つは「登録図面」です。レインズに図面を掲載するかどうかは任意です。そのため、両手取引を狙う不動産会社は、情報量を少なくして物件を囲い込むために図面を載せないケースがあります。不動産会社に「レインズへは図面も必ず掲載してください。プリントアウトして見せてください」と言っておくと良いでしょう。


3. レインズを活用する優良不動産会社の見つけ方

このように、当たり前のように存在するレインズでも、不動産会社によって使い方は異なります。また、レインズの使い方ひとつで成約のスピードや価格が変わってきますので、キチンとレインズを使ってくれる不動産会社を選びましょう。

 

3-1レインズを活用する不動産会社のメリット・デメリット

ここまでのお話で分かると思いますが以下がメリット・デメリットです。

 

<メリット>
・不動産会社に情報が共有されるので、買い手がつきやすい。
・レインズをキチンと活用している不動産会社には連絡が入りやすい。「この不動産会社はレインズからの問い合わせの対応が良い。成約実績がある」と、他の不動産会社が紹介しやすいため。

 

<デメリット>
・売主にとってのデメリットはない。不動産会社によっては片手取引になる可能性が高い。

このように、レインズを登録して活用することに、売主側の不利益はありません。つまり、不動産会社を探す時にはレインズをしっかり活用してくれる不動産会社を選ぶべきです。


3-2優良不動産会社とは?

不動産会社を選ぶ時には、査定額の根拠がハッキリしている不動産会社を選ぶ必要があります。その根拠は説得性があるほど、高く早く売れる可能性が高まるからです。また、同時にレインズをしっかりと使いこなす不動産会社を選ぶ必要があります。

 

レインズをしっかりと使いこなす会社の見極め方は、単純に「顧客視点かどうか」という事です。これは、目に見にくいもののため、中々判断はつきにくいですが「複数の不動産会社を見比べる」という点が大事です。
複数の不動産会社を比較して、色々な担当者と会うとその担当者と会社のスタンスが分かってきます。

 

3-3優良不動産会社の見つけ方

優良不動産会社を見極める方法として、査定時にイエウール※1を利用することをお薦めします。このサイトは一度物件情報を入力するだけで最大6社へ査定依頼が出来ます。更に、このように一括で査定を依頼できる「一括査定サイト」の中でも、イエウールは一番多くの不動産会社が参画しています。

 

参画企業数が多いという事は、大手、地元、新興会社など色々な不動産会社を選ぶことができ、様々なタイプの担当者に会う事ができます。そのため、顧客視点かどうかを見極める「目」を養いやすいのです。

※1イエウール
https://ieul.jp/


4. まとめ

レインズについて、名前は知っているけど、細かい仕組みや不動産会社の利用方法まで知っている人は少なかったのではないでしょうか。レインズは確かに不動産会社の専売特許ですが、マンションを売却する上で、知っておく事で有利に働く事もあるのです。


良い不動産会社を見極めるための一つの要素として、「レインズの理解」があります。キチンと理解してマンションを高く早く売りましょう。

コンテンツ

マンション売却を考え始めたらすることとは?

マンションを高く売るために気を付ける事

中古マンションを短期間で売るコツ

査定価格はどうやって出すの?

査定額は不動産・担当者で変わる?

売却相場を簡単に調べる方法

不動産会社を選ぶときの注意点①~査定額の根拠~

不動産会社を選ぶときの注意点②~営業マンの特徴~

悪徳な不動産業者の見分け方

査定体験談~実際査定してみました~

不動産の買取とは?どういう時がお得なの?

マンション売却時の仲介手数料は値引ける?色々な会社がある中で選ぶコツは?

マンション売却。媒介契約の種類とメリット・デメリットを徹底解説

マンション売却活動の前にはリフォームは必要?その他疑問点の解消

マンションを高く早く売るために、不動産会社と作戦を練ろう!

マンション売却における内覧のコツとは?~高く、早く売るために~

値引き交渉をされたとき、マンション売却価格を下げるのはどのタイミングが一番良いか

マンションの売却価格・期間は、広告で変わる!

高く、早くマンションを売るためにレインズ(不動産流通機構)を知ろう

こんな訳あり物件(マンション)を売りました!

こんな不動産会社には要注意!

マンションの売却契約をする時の注意点

マンション売却の決済をする時の注意点とは?

マンション売却にかかる税金とは?

投資用不動産の注意点~税金と確定申告~

相続に伴うマンションの売却

離婚に伴うマンションの売却

マンション買い替えの注意点

こんなマンションは売りにくい?

マンション売却体験談~住宅ローンが払えない~

転勤で損をするのはどっち?マンション売却か賃貸か?

マンション売却におけるトラブル回避策(よくある質問まとめ)

不動産の個人売買で多くが失敗する理由