離婚 マンション 売却

離婚に伴うマンションの売却

もし、マンションを所有している状態で離婚の話になった時には、マンションを売却してから財産分与することをお薦めします。特に、そのマンションに住宅ローンが残っていたら尚更です。

 

また、離婚に伴いマンションを売却する時には、通常の売却の時よりも仲介する不動産会社を選ばなくてはいけません。


今回は、そんな離婚に伴うマンションの売却についてお話します。

離婚に伴うマンションの売却

 

目次

1.慰謝料としてマンションを受け取るリスクとは?
2.マンション購入時に夫婦共有名義にするリスク
2-1そもそも共有名義とは?
2-2共有名義のまま離婚するリスク
3.離婚時のマンション売却は不動産会社選びが大切
3-1なぜ離婚した時には不動産会社選びが大切か?
3-2お薦めの不動産会社選びの方法
4.まとめ

 

1.慰謝料としてマンションを受け取るリスクとは?

では、なぜ離婚時にマンションを所有している場合に売却を薦めるかと言うと、「住み続けられなくなる」というリスクがあるからです。

 

例えば、以下のようなケースを仮定します。

・妻が離婚の慰謝料としてマンションに居住することになった
・住宅ローンの名義も支払いも夫である
・マンションの名義人も夫である

 

このような状態の時に、万が一、夫が住宅ローンを支払えなくなった場合にはどうなるでしょうか。金融機関は住宅ローンの残債の肩代わりとして、マンションを売却する手続きに入ります。そうなれば、マンションに住んでいる妻は当然出ていかなくてはいけません。

 

そうなると、離婚の慰謝料として貰ったマンションを明け渡さなくてはいけなくなるので、そもそも慰謝料として貰った意味がなくなります。もし、妻がそこに住み続けたい場合には、夫からマンションを買い取って(夫が残債全てを返せる額が最低金額)、夫の借入を全て完済させて自分の名義にする必要があります。

 

また、もし、自分が住宅ローンの連帯保証人になっていた場合には尚更大変です。夫が債務不履行に陥った時点で妻の元へ請求が行きます。そうなると、夫がそれまでに滞納していた住宅ローンの支払い分と、残債全てを支払う責任に追われるのです。

 

その金額を支払う事が出来ればまだ良いですが、もし支払えない場合には自分の財産を処分される可能性もあります。それでも支払えない場合、最悪の場合は自己破産に追い込まれる事もあり得るのです。もし自己破産してしまえば社会的信頼は失墜し、クレジットカードを作る事すら出来ません。

 

このように、離婚に伴いマンションを現物として財産分与すると、大きなリスクがあるのです。また、住宅ローンの残債があれば尚更です。

 

2.マンション購入時に夫婦共有名義にするリスク

つづいて、マンションを共有していた場合のリスクです。

 

2-1そもそも共有名義とは?

まずはそもそも共有名義で間違えやすい、「連帯保証」と「連帯債務」についてお話しておきます。結論から言うと、ここで言う共有名義とは「連帯債務」です。

 

■連帯保証

前項で少し触れましたが連帯保証とは、「主たる債務者」が債務不履行に陥った場合に代わりに請求が行くことです。つまり、主たる債務者がローンを支払い続けられれば、連帯保証人は何の責任も負わないという事です。

 

連帯保証については、主たる債務者が債務不履行にならない限りは、連帯保証人は何の責任もないです。そのため、マンションの名義人になることもありません。

 

例えば5,000万円のマンションを購入した時に夫が主たる債務者として、5,000万円の借入を起こしたとします。そこに妻が「連帯保証人」という形で加わったとします。そうなると、マンションの名義人は夫のみになるという事です。

 

この「連帯保証人」になるリスクは前項の通りです。しかし、今回お話したい共有名義のリスクはこちらではなく、次項の「連帯債務」でのお話になります。

 

■連帯債務

連帯債務と言う呼び方以外には「ペアローン」とも呼ばれます。以下のようなケースで、あくまで債務を連帯して負っているという考え方になります。

 

・A銀行から4,000万円の借入を起こしマンションを購入した
・夫が2,000万円、妻が2,000万円それぞれ借入を起こしてローンを組んだ

 

このようなケースが連帯債務となります。つまり、それぞれが2,000万円ずつローンを別で組んでいるという考え方になります。但し、連帯債務を組む場合にはそれぞれの連帯保証人になりますので、もし夫が債務不履行になれば妻に請求が行きます。

 

連帯債務は、住宅ローンを2,000万円ずつ組んでいるので、名義人も2人になり1/2ずつの持ち分になります。

 

2-2共有名義のまま離婚するリスク

共有名義のまま離婚するリスクについてです。結論から言うと「自由に処分できない」と言う点と、「関係性を解消できない」という点が大きなリスクになります。不動産を所有していると、以下のような選択肢が出てきます。

 

・そのまま居住し続ける
・売却する
・賃貸にする
・(一戸建ての場合)建物を解体して用途変更(貸駐車場など)する

 

このような選択をする場合には、「そのまま居住し続ける」以外、名義人全員の同意が必要になります。なぜなら、売買契約書や賃貸借契約書には、物件の名義人全ての署名捺印が必要だからです。つまり、離婚の際に、共有しているマンションに住み続けた場合には、その後自由に処分できなくなります。そのため、「離婚後も常に連絡を取り続けられる関係である」と言う事になります。

 

言い換えると離婚をしても関係を清算する事が出来ず、少なくとも連絡が出来る状態にはしておく必要があります。また、関係が悪化しており、相手が非協力的な場合には一つ一つの手続きに手間と時間がかかり、非常に大変になります。

 

そのため、共有名義のままどちらか片方が居住するという事は、「自由に処分出来ない」というリスクと、「関係性を清算出来ない」という2つの大きなリスクを抱える事になるのです。

 

3.離婚時のマンション売却は不動産会社選びが大切

これまでのお話で、離婚時の財産分与時に不動産がある場合には、「売却」をした方が良いことは分かったと思います。また、冒頭で言ったように通常の売却よりも慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

 

3-1なぜ離婚した時には不動産会社選びが大切か?

離婚に伴いマンションを売却する時には、「マンションを高く早く売りたい」という大原則以外に、「各々の都合」が発生します。

 

例えば・・・
・とにかく早く関係性を解消したい夫は、いくらでも良いので「早く」売る事を優先させたい
・早く離婚はしたいが、少しでも財産を多く残したい妻は「早く」よりも「高く」売ることを優先させたい

というような「各々の都合」です。

 

そうなると、売り出し価格から揉める可能性があります。仮にマンション査定額が2,500万円で算出された場合には、早く売りたい夫は2,500万円以下で売り出したいと主張します。一方、高く売りたい妻は2,500万円以上で売り出したいと主張するでしょう。

 

その辺りも上手くコントロールできる「調整力」がある営業マンでなくてはいけません。そのため、離婚に伴うマンションの売却の時には通常の売却時よりも「相性」を見極め、慎重に不動産会社を選ぶ必要があるのです。

>>マンション売却に適した営業マンを探すコツ

 

3-2お薦めの不動産会社選びの方法

その時にお薦めする方法はイエウールという一括査定サイトを利用することです。このサイトは一度物件情報を入力すると最大6社の不動産会社に査定依頼ができます。また、以下のようなメリットがあります。

 

・参加不動産会社数が一括査定サイト中では一番多い
・大手、地元、新興などの様々な不動産会社の種類がある

 

このように色々なタイプの不動産会社がたくさんあるので、「相性の良い」営業担当者と出会える可能性も上がります。だからこそ、イエウールをお薦めするのです。

 

4.まとめ

このように離婚時の財産分与の時、不動産がある場合には売却した方が良いです。売却をすれば、関係性も絶ち切れますし、様々な手続きも楽になります。

 

しかし、不動産会社選びは慎重に行いましょう。離婚をするということで全ての作業を短時間で行いたいという気持ちは分かりますが、不動産会社選びだけは少し時間をかけましょう。短絡的に不動産会社を選んでしまうと、結局夫婦間で揉めることになり時間がかかってしまうからです。

コンテンツ

マンション売却を考え始めたらすることとは?

マンションを高く売るために気を付ける事

中古マンションを短期間で売るコツ

査定価格はどうやって出すの?

査定額は不動産・担当者で変わる?

売却相場を簡単に調べる方法

不動産会社を選ぶときの注意点①~査定額の根拠~

不動産会社を選ぶときの注意点②~営業マンの特徴~

悪徳な不動産業者の見分け方

査定体験談~実際査定してみました~

不動産の買取とは?どういう時がお得なの?

マンション売却時の仲介手数料は値引ける?色々な会社がある中で選ぶコツは?

マンション売却。媒介契約の種類とメリット・デメリットを徹底解説

マンション売却活動の前にはリフォームは必要?その他疑問点の解消

マンションを高く早く売るために、不動産会社と作戦を練ろう!

マンション売却における内覧のコツとは?~高く、早く売るために~

値引き交渉をされたとき、マンション売却価格を下げるのはどのタイミングが一番良いか

マンションの売却価格・期間は、広告で変わる!

高く、早くマンションを売るためにレインズ(不動産流通機構)を知ろう

こんな訳あり物件(マンション)を売りました!

こんな不動産会社には要注意!

マンションの売却契約をする時の注意点

マンション売却の決済をする時の注意点とは?

マンション売却にかかる税金とは?

投資用不動産の注意点~税金と確定申告~

相続に伴うマンションの売却

離婚に伴うマンションの売却

マンション買い替えの注意点

こんなマンションは売りにくい?

マンション売却体験談~住宅ローンが払えない~

転勤で損をするのはどっち?マンション売却か賃貸か?

マンション売却におけるトラブル回避策(よくある質問まとめ)

不動産の個人売買で多くが失敗する理由