マンションの査定額

マンションの査定額は不動産会社の担当者によって差が出る?

中古マンションの査定額は不動産会社とその担当者によって変わります。査定額は高ければ良いというワケではなく、大切なことは「適正価格かどうか」という点です。適正価格とは、そのマンションの魅力を最大限に引き出してくれる価格であり、出来るだけ「高く」、そして出来るだけ「早く」売れる価格です。


今回は、なぜ査定額は不動産会社や担当者によって変わるのか。そして、適正価格を導き出してくれる良い不動産会社、担当者と出会うためには何をすれば良いか?がテーマになります。

マンションの査定額は不動産会社の担当者によって差が出る?

目次

1.なぜ会社や担当者ごとに査定額が変わるのか?
1-1査定方法について
1-2直近の成約事例があるかないか
1-3営業担当者自身のノウハウ
1-4営業活動を考えているかどうか①
1-5営業活動を考えているかどうか②
2.一括査定サイトについて
2-1複数の会社に査定を依頼すること
2-2複数の会社に査定を依頼する時の注意点
3.まとめ


1.なぜ会社や担当者ごとに査定額が変わるのか?

不動産会社に査定を依頼してみると、査定価格に違いが出てきます。さすがに会社によって倍の価格差が出る事はありませんが、5%程度の違いであれば良くあることです。その金額の違いは、なぜ起こるのでしょうか?

 

1-1査定方法について

まず、不動産会社によって査定方法が違うのでしょうか?結論から先に言うと「査定の方法はどの会社も基本は同じ」です。どの会社も取引事例比較法という手法を利用して査定額を出します。この取引事例比較法とは、周辺の同じようなマンションが最近どの程度の金額で成約をしたかを調べ、その金額を
参考に査定価格を出す方法です。では、査定方法自体は同じなのにも関わらず、なぜ査定額に違いが出るか。次項よりご説明します。


1-2直近の成約事例があるかないか

理由の一つ目は、直近の成約事例です。仲介を担当した物件で、最近同じようなエリアで成約案件があるかどうかによって査定額は変わります。成約案件があるという事は、そのエリアで住宅を探している顧客を抱えているという事になります。

顧客を抱えているという事は、査定額が高くても売却出来る可能性が高いという事です。例えば、「どうしてもこのエリアでマンションが欲しい」と思っている顧客がいれば、多少価格が高くてもその顧客が買ってくれるという理由で、査定額を高めにつける事が出来ます。

 

逆に、直近の成約事例がなければ、そのエリアの顧客は会社としては抱えていないという事になります。そうなると、一般的な相場から算出される査定額になりますので、どうしても直近事例があり、且つ顧客を抱えている会社よりも査定額は低くなりがちです。その点が査定額に違が出る理由になります。

 

1-3営業担当者自身のノウハウ

二つめの理由は、営業担当者のノウハウの違いです。不動産は営業トークや不動産の知識によって検討者の購入意欲が変わってきます。不動産は高額な商品であり、建物やローン、地価や市況など、専門性の高い分野ですので、物件を薦める営業マン自身の信頼度がそのまま購入意欲へと繋がっているからです。

つまり、営業マンの知識や営業力次第で高い金額の不動産も売却できるという事です。その営業力や知識はノウハウが一番重要です。その理由は、不動産を販売するときに、購入検討者に響く要素として挙げられるのは「建物」「ローン」「エリア」の三点だからです。

 

この三点は勉強しただけでは中々身に付くものではありません。マンションの構造や、部屋内の仕様設備、住宅ローンの金利説明や今後の展望。そしてエリア特性、今後のエリアへの期待と根拠。このような要素を購入検討者に響くように説明できる営業マンは、ノウハウが必要になります。それ故、ノウハウがあり実績がある営業マンであれば査定額も自ずと高くなり、その査定額にはキチンとした根拠があるのです。


1-4営業活動を考えているかどうか①

三点目は、営業活動を見越した上で査定額を提示しているかどうかです。査定額を提示した後は、売り出し価格を設定します。査定額はあくまで「今、この住宅を売る場合だと○○万円程度で売れるでしょう」という売却目安額になりますので、売主の意向によってチラシやネット上に露出する売り出し価格は変わります。

 

その売り出し価格や競合物件を加味した上で、どう営業するかを考えて査定額を出しているかどうか?によって査定額が変わってくるのです。例えば、「今は周辺の中古物件も高く売りに出されている上に、新築マンションも高い金額で来月から売り出し予定である。そのため、今なら相場より高い金額で売りに出しても相対的には安く見えるチャンスです。」というような、競合物件を踏まえ、営業活動を考えた上での査定額であれば、多少高くても納得できます。

 

このように、査定額を算出し、売り出し価格の設定をし、更にその先の営業活動まで加味している営業担当もいます。一方、単純に相場に沿った査定額しか出さない営業担当もいます。これらの担当者がそれぞれ出してきた査定額にはどうしても違いが生じてしまいます。


1-5営業活動を考えているかどうか②

前項に引き続き、営業活動に関してです。営業活動に関しては、良い不動産担当者を見つけるためには非常に大切な事ですので、詳しくお話をします。

前項の話の通り、査定額は競合物件を踏まえ、営業活動を考えた上で算出する必要があります。更に、もっと詳しく言うと、その後の価格推移の計画も加味しなければいけません。価格推移とは、簡単に言うと値引き計画の事です。いつ競合物件が完売する予定か、その時にこのマンションの価格はいくらであれば購入検討者に受け入れられるか。その点を加味した査定額にしているどうかで査定額は大きく違います。
勿論、価格を下げる予定がない販売戦略もあり得ますので、必ずしも値引き前提の営業活動になるワケではありません。

 

競合とその先の営業活動を考え、更に今後の価格推移も考えている営業担当者。一方、競合物件はおろか、今後の価格推移も全く考えていない営業担当者。このように、営業担当者の販売戦略の差が査定額の違いを生んでいるのです。これを加味して査定額を聞くと、必ずしも査定額が高ければ良いというワケではない点は分かると思います


2.一括査定サイトについて

ここまでで話をした理由で、査定額は不動産会社と担当者によって違いがでることは分かったと思います。同時に、良い不動産会社と担当者に巡り合う事が大切だという事も分かったと思います。本項では、そのような良い不動産会社と担当者に出会うためにはどうすれば良いか?についてお話します。

 

2-1複数の会社に査定を依頼すること

まずは、複数の会社に査定依頼をすることです。今までの話の通り、直近で成約事例があり、営業担当者にノウハウがあるという会社に出会う必要があります。ところが、それを一社だけの査定で出会おうとしても中々難しいです。それ故、複数の会社に依頼をしてこの条件と合致するかを見極める必要があります。

 

2-2複数の会社に査定を依頼する時の注意点

複数の不動産会社に査定依頼をする時には、不動産一括査定サイトを利用することがお薦めです。但し、不動産一括査定サイトにも注意点があります。それは「参画不動産会社数」と「会員数」を確認することです。良い不動産会社と出会うためには大手や地場の会社など、色々な種類や規模の会社に査定依頼をする必要があります。更に、会員数(利用者)が多いサイトでないと、使い勝手が悪く、アフタフォローがキチンとしていない可能性があるからです。

 

その点、イエウールというサイトはこのどちらの条件も満たしているのでお薦めです。参画している不動産会社も会員数も、不動産一括査定サイトの中ではトップクラスの数字を誇っています。サイトの使い勝手も良く、全国どこでもどんな種類の不動産でも査定が出来るので、非常に便利なサイトです。


3.まとめ

査定額が、不動産会社、担当者によって違う理由は、ノウハウや直近事例、抱えている顧客の違いによるものです。査定額が違うという事は、複数提示された査定額の中から自分で適正価格を見極めなければいけません。その時には、上述したような観点で、営業担当者が査定額の根拠を説明しているかを確認してください。その査定額にキチンと根拠があるかどうかが、適正価格を見極める上で、最も重要な要素になります。


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