マンションの査定価格

マンションの査定価格はどうやって出すの?

中古マンションを売却する時は査定価格を算出するところから始まります。不動産会社が「このマンションの査定額は○○万円~○○万円」のように、適正価格を算出してくれます。マンション査定を一度でも依頼したことがある方なら、「この査定額はどのようにして出しているのだろう?」と疑問に思った事もあると思います。

 

今回は、そんなマンションの査定価格の算出方法についてのお話です。

マンションの査定価格はどうやって出すの?

 

目次

1.査定の種類について
2.中古マンションの具体的査定方法
2-1取引事例比較法とは?
2-2取引事例比較法の注意点
3.査定額のポイント
4.不動産査定一括査定サイトについて
4-1不動産一括査定サイト「イエウール」を利用しよう
4-2イエウールが良い理由
5.まとめ


1.査定の種類について

まずは査定の種類、「机上査定」と「実査定」についてご紹介します。

 

・机上査定
「机上」と言うくらいなので、現地には行かずに机の上だけで査定額を算出する方法です。周辺の直近事例(詳しくは後述します)や、不動産全体相場、エリア特性(再開発エリアではないか?など)を見極めた上で、実際の部屋を見ずに査定額を算出します。

 

・実査定
実査定は実際の部屋や現地を見て査定をすることです。前項でお話をした「机上査定」の金額を元に精査し、正式な査定価格を算出します。現地では、「想定よりも眺望が悪い」や「目の前に嫌悪施設がある」など、机上では分からない要素を調べます。部屋の中では、「損傷が激しい」や「汚れが目立つ」など部屋の使用状況を見ることが多いです。よほどのことがない限りは、机上査定と大きく変わらない金額になります。

 

実査定は正式な査定額になりますが、あくまで「目安の価格」になります。良く「実査定額=実際に売却出来る価格」と認識してしまう方がいますが、それは違います。査定価格を下回ることもあれば、上回る事もありますので、「査定額前後の金額で成約できるだろう」くらいに思っておくと良いです。


2.中古マンションの具体的査定方法

中古マンションの査定額を算出する方法として主に使われるのは、「取引事例比較法」という方法です。この方法はマンションの売却に限らず、一戸建てや土地を売却する時でも良く活用される方法です。

 

2-1取引事例比較法とは?

そもそも取引事例比較法とは何でしょうか?取引事例比較法とは、読んで字のごとく、取引(売却活動)で成立した事例(価格)を参考に査定金額を算出することです。マンションをはじめとした不動産価格の相場は一般的には分かりにくいです。理由は、不動産は他の商品とは違い、同じものが二つとしてないため比較しにくいからです。

 

しかし、不動産に限らずどの商品もそうですが、他のモノと比較をしなければ説得力のある価格にはなりません。そのため、直近で成約をした「似たようなマンション(広さや築年数、駅距離など)」をピックアップし、そのマンションが成約をした金額を参考に査定額を算出する「取引事例比較法」が、最も説得力のある査定方法のため、大体の不動産会社が採用しているのです。


2-2取引事例比較法の注意点

そんな取引事例比較法にも注意点があります。

 

・事例数
上述したように、「比較対象があれば説得力のある価格を設定できる」ので、事例数が少なければ説得力に欠けます。更に、同じエリアで不動産売買が成約した事例でも、駅距離が全く違ったり、広さが違ったりすると、参考になりません。それ故、事例数が少ないエリアに関しては、どうしても取引事例比較法の説得力は低くなってしまうのです。

 

・成約時期
事例が多かったとしても、その事例が古いと意味がありません。理想は3か月以内での成約であり、古くても1年以内の成約が望ましいです。例えば、そのエリアが半年前に再開発によって街並みが変わったとすると、半年以上前の成約事例はアテになりません。

 

・成約背景
法人がマンションを売り出す時と違い、中古マンションの売主は個人になります。個人がマンションを売却するときには各々の事情があるので、極端に安く売り出す事もあります。例えば、「どうしても3か月以内に現金が必要。安くても良いから早く売りたい」という事情で、相場より格段に安い金額で成約している事例もあるのです。

 

そのような事例がある場合には取引事例比較法を素直に使ってしまうと、極端に安い物件に引っ張られて査定額が下がってしまいます。しかし、そのような物件個々の成約背景は過去データだけを見ても分からないので、不動産会社の担当者がしっかりと見極める必要があります。


3.査定額のポイント

繰り返しますが、中古マンションは、主に周辺の直近成約事例を基に査定額を算出します。しかし、同じ不動産は二つとしてないので、比較をする際は様々なポイントで「補正」をかけなければいけません。そのポイントについてのお話です。

 

・駅力
同じ駅の物件と比較をするのが望ましいですが、隣り合っている駅の事例しかない場合もあります。その場合は駅の人気度を見て補正をかけます。これは具体的な補正値が決まっているワケではないので、公示地価※1などの指標や担当者の経験則で判断します。


※1「公示地価」・・・国土交通省が毎年1回公示する土地価格

 

・駅距離
駅距離が異なる場合も補正を入れます。単純な距離だけではなく、アプローチ(「大通りを渡る」「踏切がある」など)も影響します。

 

・周辺施設
特に大型商業施設への距離は大事な補正ポイントです。駅距離が遠くても商業施設から近いと査定額が上がる事もあります。

 

・築年数
大きく査定額が変わる要素です。特に「築5年以内」「築10年以内」にように、5年周期で考える検討者が多いので、この節目に大きく査定額が変わる傾向があります。

 

・設備・仕様
特にキッチン周りの設備は重視されます。食洗機やディスポーザーなどが付いているとプラスになります。

 

・管理状況
管理人の勤務形態(巡回、常駐など)や清掃状況により補正がかかります。特に共用部分(エントランスや外部廊下など)が汚れていると、管理状況が悪いと見なされ査定額に影響します。

 

・セキュリティ
警備会社と提携しているか、オートロックは二重か三重か等によって補正がかかります。

駅力や駅距離、築年数などはダイレクトに査定額に反映しますが、その他の設備やセキュリティなどは、大きく査定額に反映はしません。これらは、どちらかというと購入検討者への接客過程で使う営業トークであり、成約率を高めるという意味合いの方が強いです。ただ、小さい要素とは言え、査定額の補正ポイントである点は認識しておきましょう。


4.不動産査定一括査定サイトについて

「2-2取引事例比較法の注意点」でも出てきましたが、査定価格は取引事例比較法を使ったとしても、正確に出るかどうかは分かりません。担当者の経験や知識次第という面も大きいのが事実です。それ故、正確な査定金額を算出できる「信頼できる不動産会社」を見極める必要があります。

 

4-1不動産一括査定サイト「イエウール」を利用しよう

信頼できる会社を見極めるコツは「複数の会社に査定依頼をすること」です。そのためには不動産会社にそれぞれ査定依頼をするのではなく、「イエウール」という不動産一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

 

このサイトを利用すれば、一度物件情報を入力するだけで、複数の会社に査定を依頼出来ます。大体どこの不動産会社も1営業日~2営業日ほどで査定価格が提示されますので、それらを比較し担当者の話を聞いた上で不動産会社を選びましょう。


4-2イエウールが良い理由

不動産一括査定サイトはいくつかありますが、その中でイエウールが良い理由は「参画企業数が多い」という点と「会員数が多い」という点です。不動産会社によっては「このエリアは苦手」「あのエリアは得意」のような得手不得手がありますので、大手から地元密着の会社まで幅広く査定依頼をすることが望ましいです。それが参画企業多いイエウールなら実現できます。


更に、会員数が多いと言う事はそれだけ支持をされているという証拠なので、イエウールをお薦めします。


5.まとめ

不動産会社がどのような方法で査定価格を出すのかが分かったと思います。周辺事例を比較するという案外単純な方法ですが、単純だからこそ査定をする不動産会社とその担当者の力量が試されます。査定価格の出し方を良く理解することが、信頼のおける不動産会社を選ぶ第一歩です。

コンテンツ

マンション売却を考え始めたらすることとは?

マンションを高く売るために気を付ける事

中古マンションを短期間で売るコツ

査定価格はどうやって出すの?

査定額は不動産・担当者で変わる?

売却相場を簡単に調べる方法

不動産会社を選ぶときの注意点①~査定額の根拠~

不動産会社を選ぶときの注意点②~営業マンの特徴~

悪徳な不動産業者の見分け方

査定体験談~実際査定してみました~

不動産の買取とは?どういう時がお得なの?

マンション売却時の仲介手数料は値引ける?色々な会社がある中で選ぶコツは?

マンション売却。媒介契約の種類とメリット・デメリットを徹底解説

マンション売却活動の前にはリフォームは必要?その他疑問点の解消

マンションを高く早く売るために、不動産会社と作戦を練ろう!

マンション売却における内覧のコツとは?~高く、早く売るために~

値引き交渉をされたとき、マンション売却価格を下げるのはどのタイミングが一番良いか

マンションの売却価格・期間は、広告で変わる!

高く、早くマンションを売るためにレインズ(不動産流通機構)を知ろう

こんな訳あり物件(マンション)を売りました!

こんな不動産会社には要注意!

マンションの売却契約をする時の注意点

マンション売却の決済をする時の注意点とは?

マンション売却にかかる税金とは?

投資用不動産の注意点~税金と確定申告~

相続に伴うマンションの売却

離婚に伴うマンションの売却

マンション買い替えの注意点

こんなマンションは売りにくい?

マンション売却体験談~住宅ローンが払えない~

転勤で損をするのはどっち?マンション売却か賃貸か?

マンション売却におけるトラブル回避策(よくある質問まとめ)

不動産の個人売買で多くが失敗する理由