相続 マンション 売却

相続に伴うマンションの売却

マンションを売買するという経験自体、人生でそう何度もする経験ではありません。また、不動産を相続するという経験も、人生でそう何度も経験する事ではありません。

 

結論から言うとマンションをはじめ不動産を相続した時は、売却をして現金化してから相続をした方が良いです。現物のまま相続すると、色々なトラブルリスクを抱えてしまうというのが理由です。

 

今回は、不動産を現物のまま相続するとどうなるかという事例を含めて、マンションを相続した際の売却をテーマにお話していきます。

相続に伴うマンションの売却

 

目次

1. マンションを相続した際の手続きとは?
1-1相続登記とは?
1-2相続登記の費用について
2. 相続したマンションは売却した方が良い
2-1マンションを共有するリスクとは?
2-2別の資産で相続するリスクとは?
3. 相続をする時は特に不動産会社選びが大切
3-1なぜ相続した時には不動産会社選びが大切か?
3-2お薦めの不動産会社選びの方法
4.まとめ

 

1. マンションを相続した際の手続きとは?

まずは、マンションを相続する時はどのような手続きになるのでしょうか。大きく分けると以下のような6つのステップがあります。

 

①遺言書の有無を確認
②相続人の調査を行う
③相続財産の調査を行う
④遺産分割協議を行う
⑤遺産分割協議書を作成する
⑥相続登記を行う

 

1-1相続登記とは?

今回のテーマはあくまで「相続に伴うマンションの売却」になりますので、①~⑤については詳しい説明は割愛します。遺言書や相続人・財産の調査、遺産分割についての協議は終わっているという前提です。

 

さて、⑥の相続登記とは、簡単に言うと「名義の書き換え」を行う事です。例えば、父親が亡くなり、子である自分だけが相続人であるとします。そうなると、父の名義であるマンションも自分に相続されるので、名義を父から自分の名前に書き換えなければいけません。これを相続登記と言います。

 

ただ、相続登記には、「〇〇日以内に相続登記(名義の書き換え)をしなさい」というような決まりはありません。そのため、故人の名前のまま放置されている不動産もたくさんあるのが現状です。しかし、誰の所有かをはっきりさえないと法的に「私の不動産です」という主張ができないため、不動産を相続したら速やかに相続登記を行いましょう。

 

1-2相続登記の費用について

相続登記にかかる、おおよその費用は以下の通りです。

 

・戸籍謄本や印鑑証明書など:1通200円~800円
・不動産の全部事項証明書 :600円/1物件
・登録免許税 :固定資産税の0.4%※1
・司法書士報酬料       :5万円~(司法書士事務所によって異なります。)
・その他交通費など

 

司法書士に依頼せずに自分で行う事も可能は可能です。但し、手続きや作成書類が煩雑で専門性が高いため、司法書士に依頼した方が無難ではあります。

 

※1詳細は国税庁ホームページをご覧ください
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

 

2. 相続したマンションは売却した方が良い

冒頭で言ったように相続したマンションは売却をした方が良いです。その理由を、売却しなかった時のリスクからお話します。

 

2-1マンションを共有するリスクとは?

例えば、兄と2人兄弟で相続人も兄と自分の2人だったとします。その時に兄と2人でマンションを共有するリスクは、「自由に処分出来ない事」です。つまり、そのマンションを売りたいと思ったり貸したいと思ったりしても、共有者全員(この場合は兄)の許可がなくては処分出来ないという事です。

 

・意見が異なるケース
上述したケースで、実家の一戸建てを兄と一緒に共有したとします。その一戸建てを暫くは空き家にして、売却するかどうかは後日決めるという事にしました。しかし、その家の処分についての話し合いが行われないまま月日が流れ、突然3年後に兄が「更地にして貸駐車場にしたい」と言ってきたとします。

 

ただ、自分としてはまとまった資金が欲しい時期であったので「土地も建物も売却をして現金化したい」という別の意思があったとします。しかし、どちらの場合にも書面(売買契約書や賃貸借契約書)に名義人全員の記名押印が必要なため、結局処分されずにズルズルと時間が流れてしまったとします。

 

そうなると、無駄に固定資産税などの税金を支払う必要がありますし、兄弟間で合意できなければ、その一戸建てはずっと別の用途にできないまま放置されるという結果になってしまいます。

 

・両者とも売却で一致しているケース
仮に両者とも売却で一致していたとしてもトラブルになるケースがあります。理由は「売却金額」と「引渡時期」です。

 

マンションを売却する時には「売却金額」と「引渡時期」はある程度決めておきます。しかし、共有で相続をしたマンションはこの2点の意見が食い違った場合に揉めがちです。

 

例えば一方は「早く現金化したいから査定額の3,000万円であれば売っても良い。引渡時期もなるべく早くしたい」と主張していたとします。しかし、一方は「少しでも利益を出したいから3,400万円以上でないと売却したくない。引渡時期もいつでも良い」という意見である可能性もあります。

 

そんな時には、仲介する不動産会社も大変です。売却活動だけでなくて、相続人同士の意見も調整しなければいけません。

 

このように、例え「売却」という意見が一致していたとしても「売却金額」と「引渡時期」にズレが生じていると、結果的に売却に時間がかかり手間が増えてしまうという事になりかねません。

 

2-2別の資産で相続するリスクとは?

また不動産を売却せずに別の資産で相続するケースも、トラブルが発生する可能性はあります。例えば、一人は「時価4,000万円の土地」を相続して、一人は「4,000万円の現金」を相続したケースです。

 

この場合は現時点での価値は一緒ですが、今後価値が変わっていく可能性もあります。例えば、駅前の開発が進み不動産の方の価値が4,000万円から6,000万円になる場合もあります。

 

もちろん、遺産分割協議をした後に相続しているため、価値が変動したとしても「不公平だ。差額を返せ」と主張することは出来ません。ただ、どうしても気持ちの良いものではないので、相続人間の仲が悪くなってしまう可能性もあります。

 

3. 相続をする時は特に不動産会社選びが大切

このように、マンションをはじめ不動産を売却せずに相続をするとトラブルリスクが発生してしまいます。

 

3-1なぜ相続した時には不動産会社選びが大切か?

前項「2-1」でもお話をしましたが、相続人が複数いる状態の中でマンションを売却する時には意見が食い違うケースがあるので大変です。「2-1」のケースはマンションを相続した後なので、余計大変ですが、売却して現金化した後に相続するという点でも似たようなデメリットがあります。

 

つまり、相続が絡むマンションの売却は通常の売却以上に不動産会社の力量が試されるのです。理由は、マンションを売却するだけでなく、相続人同士の調整作業などが必要になるからです。

 

3-2お薦めの不動産会社選びの方法

そこで、相続が絡むマンションの売却の時には、イエウール※2を利用してマンションを売却することをお薦めします。イエウールは不動産一括査定サイトと呼ばれるサイトで、一度物件情報を入力すれば最大6社に査定依頼が出来るというサイトです。

 

また、イエウールは一括査定サイトの中で、最も参画企業数が多いため、色々なタイプの営業マンに出会いやすいです。6社に査定依頼をしてみて、色々なタイプの不動産営業マンと話をしましょう。その中で比較検討をして、不動産を「高く早く」売るという点は勿論、相続人の間を「調整」が出来るような営業マンを見つけましょう。

 

※2イエウール
https://ieul.jp/

 

4.まとめ

このように相続に伴うマンションは「売却」をした方が良いです。また、その売却に伴う不動産会社選びは通常よりも慎重にやらなければいけないという点も分かったと思います。

 

そのため、決して一社だけに査定を任せずに、色々なタイプの不動産会社に査定依頼をして比較検討しましょう。それが、結果的にマンションを高く早く売るコツでもあります。

 

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