マンション売却体験談

マンション売却体験談~住宅ローンが払えない~

マンション売却体験談住宅ローンが払えない

 

「住宅ローンが支払えない・・・」

 

こんな事態になったらどうなるでしょうか。不動産を売買する経験自体少ないのに、住宅ローンを支払えなくなるという経験をしている人はもっと少ないです。

 

そこで今回は、「住宅ローンを支払えない人」はどのような状況になるのか、体験談を交えお話します。

 

目次

1. 住宅ローンが支払えなくなるとどうなるの?
1-1競売について
1-2任意売却について
1-3競売と任意売却の違い


2.任意売却になった人の体験談


3.ゆとりローンを利用した人の体験談
3-1そもそもゆとりローンとは?
3-2ゆとりローン体験談


4.不動産会社の選定


5.まとめ

 

1.住宅ローンが支払えなくなるとどうなるの?

住宅ローンが支払えなくなると、金融機関はローンを組んだ不動産に抵当権を付保しているので、その不動産の処分手続きに入ります。

 

その不動産を売却して、ローン残債の返済に充てるという目的です。その時の処分方法は大きく分けて「競売」と「任意売却」の2通りの方法があります。

 

1-1競売について

まず競売についてのご説明をします。

 

債権者である金融機関が、債務者(住宅ローンを滞納した人)が所有する不動産などの財産を裁判所の管理下で強制的に売却します。その売却時に、特定の人ではなく多くの個人や企業に対して公に売却することを競売と言います。

 

1-2任意売却について

任意売却とは、通常の不動産売却のことを指します。

 

通常の売却と同じなので、価格も引渡時期も競売時より債務者に有利になる可能性が高いです。また、通常の売却と異なる点は、利息分は一時的に免除になるなどの措置を受ける事が出来る点です。

 

1-3競売と任意売却の違い

この競売と任意売却の2つの違いについてまとめました。

 

比較項目競売任意売却
売却価格相場の6割~8割程度相場価格に近い金額
残債の返済基本的には一括返済が義務利息分の免除など、猶予がある場合も
プライバシー一般公開される通常の売却と同様
引越費用全て実費債権者との交渉あり。
最高30万円までの費用が出る。
引越し日強制退去協議する余地あり
自らの意思競売なので、自分の意思はなし保証会社との兼ね合いもあるが、
競売よりは自分の意思は反映されやすい

 

このように競売と任意売却を比べると、任意売却の方が良いです。競売にするメリットは債務者からすると何もありません。

 

2.任意売却になった人の体験談

マンション売却で任意売却になった人の体験談

それでは、実際に競売にかかったAさんの体験談を紹介します。

 

Aさんは2010年5月に4,000万円のローンを借り入れ、マンションを購入しました。

 

しかし、2012年4月に会社の業績が傾き人員削減にあったことにより、生活が困窮してしまいます。退職金も貰えなかったため、2012年9月から住宅ローンの支払いが滞りました。

 

1.催促状が届く

その後、2013年1月に借入を起こしていたC銀行から「住宅ローンの返済」を求める旨の催告状が届き電話やメールでも催促されます。一応金融機関に事情は話していたものの、金融機関が猶予を設ける事はありませんでした。

 

2.代位弁済

それから3か月後の2013年4月に、債権者がC銀行から保証会社であるZ社に替わる旨の書面が届きます。保証会社とは昔で言う「保証人」の代わりなので、金融機関が保証会社に弁済を求めたのです。

 

これにより保証会社が金融機関に残債を返済(代位弁済)しました。そのため、債権者はC銀行からZ社へ替わりました。Aさんの状況としては、ようやく次の職場が見つかり働き始めていましたが、収入は3割程落ちてしまいました。そのため、滞納していた分はもちろん、今後のローンも支払うのは難しい状況です。

 

3.競売手続きに入ろうとする

ローン残債を一括返済が出来ないので、保証会社が裁判所に競売の申し立てを行おうとしていました。ただ、保証会社とAさんの再三の話合いにより、「遅滞なく売却する」という約束で任意売却にすることが出来ました。保証会社としても任意売却の方が高く売れる可能性が高いのですが、素早く現金化出来ないリスクがあるのです。

 

4.不動産会社の選定

Aさんは素早く不動産会社に査定依頼をして一日で5社の不動産会社に訪問査定(実際に部屋を見る査定)をお願いしました。その中で、周辺売却実績が豊富な地元の不動産会社に売却を依頼します。

 

>>マンション売却における内覧のコツはこちら

 

5.売却活動開始

Aさんは保証会社と約束をしていたので、毎週売却活動の報告を保証会社へ電話で行います。また、査定価格や売り出し価格も保証会社の許可を得る必要がありました。保証会社は弁済できる金額で素早く売却したいので、相場価格で売り出して相場価格で売却するように求めています。

 

6.申込・契約

相場価格で売り出したことによって、わずか1ヵ月で検討者が現れました。他の物件が、高く売るために相場より高い金額で売り出していたため、自分の物件が安く見えたのです。スムーズに申込・契約が進み、引渡の時期も了承を得て、引越しの期間を加味した時期にしてくれました。

 

7.引渡、引越し

無事に次の賃貸マンションも決まり、引渡手続きも完了しました。引渡金額で保証会社への弁済も済み、晴れて債務が全てなくなりました。


3.ゆとりローンを利用した人の体験談

約25年程前に流行った「ゆとりローン」を返済できなかった人の話です。

 

3-1そもそもゆとりローンとは?

ゆとりローンとは最初の支払額は少なくして、段々と支払額が上がってくるローンです。当時の住宅金融公庫が導入して、1993年に誕生したローンです。当初5年間の返済額を軽くして若い世代や低所得層の住宅購入を推し進めるのが狙いでした。

 

「家賃並みの返済で分譲マンションに住める」を謳い文句にしていましたが、家賃並みの支払いで済むのはたったの5年間です。その5年間で景気も回復し賃金も上がると煽ったことにより、70万世帯以上がゆとりローンを利用して住宅を購入しました。しかし、日本の景気は低迷して、上がっていく返済額を支払えない方が増えていったのです。そのため、たった2年でこの制度は見直されることになります。

 

3-2ゆとりローン体験談

Bさんは1994年に2,900万円の融資で返済期間25年、金利4%のゆとりローンでマンションを購入しました。月々の支払額は以下のようになっています。

 

・当初5年:月10.8万円
・6年目以降:月17.6万円

 

しかし景気は全く上向かず、Bさんの会社も業績が上がり給料が上がるどころか、業績は下がりボーナスは5割カットされる事態に追い込まれました。そもそも月10.8万円の支払いも楽ではなかったBさんですので、6年目の17.6万円を支払う事は不可能です。

 

そのため、4年目の時点で見切りをつけてマンションの売却に踏み切りました。ローンの支払額が上がるギリギリのタイミングで、残債を完済できる金額でマンションを売却できました。もし、マンションを売却出来なければ、毎月数万円の赤字を出していたので、本当にギリギリのタイミングでした。

 

4.不動産会社の選定

任意売却の時は、特に「スピード」にこだわる必要があります。債権者である保証会社からすると、高く売れることよりも、素早く債務を弁済してもらうことを優先させるからです。そうなると以下のような会社が「スピード感」に優れています。

 

・地元に店舗がある不動産会社→地元でのフットワークが軽いため
・直近で近いエリアで成約をしている不動産会社→検討顧客を既に抱えているため

 

これらの不動産会社を探すにはイエウール※1を利用すると良いでしょう。このサイトは一度物件情報を入力すれば最大6社に査定依頼が出来ます。しかもイエウールはこのようなサイトの中で参画不動産会社が最も多いです。そのため、上記二点に該当する不動産会社を見つけやすいです。

 

※1イエウール
https://ieul.jp/

 

5.まとめ

住宅ローンを支払えなくなる事を「考えたことするない」という人も多いと思います。しかし、万が一を考えて、支払が滞るとどのようなことになるかは把握しておきましょう。

 

ここまでで分かると思いますが、「競売」になることは何としても避けなければいけません。競売になると安い金額で売られるので、結局借金が残ってしまうからです。また、任意売却の時にも通常の売却時以上に不動産会社選びは慎重に行いましょう。

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