マンションを高く売る

マンションを高く売るために気を付ける事

「マンションを高く売りたい」マンションの売却を考えている方なら誰しもが思うことです。マンションは1千万単位の高価なモノですので、売る時期や売るモノによって百万円単位で価格が変わってくることも少なくありません。そんな高額なマンションを高く売るためにはどんなことに気を付けるべきか?今回はそんな「マンションを高く売るためには?」がテーマになります。

マンションを高く売るために気を付ける事


目次

1.マンションを高く売るためには「時期」が大切
1-1周辺の新築マンションを見てみよう
1-2周辺の中古マンションを見てみよう
1-3周辺の戸建てを見てみよう
2.マンションの「節目」に気を付けよう
2-1マンションの築年数
2-2管理、修繕費
3.信頼のおける不動産会社

4.まとめ


1. マンションを高く売るためには「時期」が大切

マンションを高く売るための一つ目のキーワードは「時期」です。マンションは周辺相場に左右されやすいため、周辺にどのようなマンションが売られているか、またいくらで成約をしているかという点を把握する事が大切です。

 

1-1周辺の新築マンションを見てみよう

まずは周辺の新築マンションを見てみましょう。ここで言う「周辺」とは同じ沿線の前後3駅ずつ程度のことを指します。それらの駅をピックアップして、新築マンションの分譲予定がないかを確認しましょう。特に大規模マンションが建設されている時と、極端に安い価格で新築マンションが分譲されている時は気を付けましょう。


あなたのマンションを購入しようとする方は、「周辺の新築マンション」も一緒に検討する方も多いと思います。中古マンションを売る時には、そのような検討者を集客しなければいけません。そんな時に、相場よりも安い価格で新築マンションが分譲されていたらどうでしょうか?その価格に連動してご自身のマンション価格も下がってしまうことが考えれます。そんな時は余裕があれば新築マンションが完売するまで待つのも一つの手です。


しかし、規模にもよりますが新築マンションの完売は1年以上かかる場合もあります。それ故、相場より価格が安い新築マンションが出てきた時には「新築マンションの価格を注視する」ことが大切です。新築マンションを売る時には全戸を一気に売ることは少ないです。偏りが出ないようにバランス良く売ることがほとんどなので、時期によって売り出す部屋が違います。つまり、売り出す部屋によってその新築マンションが「安く見える時」と「高く見える時」があると言う事です。それ故、新築マンションの価格を注視することで、その新築マンションが「高く見える時」に不動産広告ボリュームを増やすなどの対策を行うことが高く売るコツになります。

 

1-2周辺の中古マンションを見てみよう

続いて、中古マンションを見てみましょう。当然ながら中古マンションが最も競合する物件です。自分のマンションと同じような駅距離、広さのマンションは特に競合します。中古マンションは新築マンション以上に相場とは関係なく売られているケースが多いです。それは、売主が個人のため「安くても良いから早く売らなくてはいけない」や「時間はあるから高めに価格設定をしよう」など、個人の事情が大きく価格を左右するからです。


これも考え方は新築マンションと同じで、相場より安い物件があった場合には一旦売り出しを控えるのが得策です。新築と違い中古は1ヵ月程度で売れる場合もありますので、広告ボリュームを落とすなど、対策は取りやすいです。また、競合マンションが相場より高い金額で売り出されている場合には広告ボリュームを増やすなどしてそのマンションが売り出しているうちに売却をしてしまうことが得策です。

 

1-3周辺の戸建てを見てみよう

中古マンションや新築マンションよりは競合しませんが、戸建てと競合することもあります。特に広い部屋を探している方は戸建ても視野に入れている方も少なくなりません。戸建ては20~25年で建物価値が0円になりますので、築20年を超えている戸建ては土地価格だけになります。とは言え、建物価格が0円になると言うほど木造建物は鉄筋造のマンションよりも劣化が早いので、築古の戸建てを購入した方は建て替えや大規模リフォームをせざるを得ない可能性があります。


周辺が戸建て街で、多くの戸建てが中古で売りに出されていて、尚且つ広いマンションを売却しようとしている場合には競合になる可能性が高いので注意しましょう。具体的には不動産営業マンがどの程度戸建ての知識があるかにかかっています。実際に競合戸建てがある場合「この戸建てを検討している方が来たら、私のマンションは何と言って営業しますか?」と聞いてみると良いでしょう。その答えに納得がいかなければキチンと営業トークを考えてもらいましょう。


2.マンションの「節目」に気を付けよう

マンションを高く売るための二つ目のキーワードは「節目」です。節目とは、築年数やランニングコストの上がるタイミングなど、マンションの価格が変動する節目のことを言います。その節目をキチンと意識して売却することがマンションを高く売るための秘訣になります。

 

2-1マンションの築年数

中古マンションを探す方の必須条件は何でしょうか?ほとんどの方が「エリア」「広さ」「価格」の3点を挙げると思います。次に挙げるとすると「駅距離」「築年数」でしょう。その中で「築年数」と「価格」の二点についてはこちらでコントロールできる要素です。本項では「築年数」について、次項で「価格」についてのお話をします。


マンションの購入検討者が築年数を決める時には、「新築」「築5年以内」「築10年以内」など5年のスパンが目安になります。特に築10年の壁は多くの人が意識する壁です。築9年と築11年では実質2年しか変わらないのに、印象が全然違いますよね?


「近い将来マンションを売却しよう」と考えている場合には築年数を気にしてみてください。今はインターネットで物件を検索することも多いので「築10年以内」という条件で絞られてしまうと築11年のマンションは検討から外されてしまいます。それ故、築5年10年と5年のスパンで売却を意識しましょう。たった1年の違いで検討者の数に大きな差が出てくることもあります。

 

2-2管理、修繕費

マンションの「価格」の中には管理費と修繕費が入っている事を忘れてはいけません。金額はマンションによりますが、2つ合わせて月々1万円~2万円程度、広いマンションですともっと高い金額の場合もあります。大事なことは「管理費、修繕費が上がりそうなタイミング」を意識することです。勿論、既に「来月から修繕費が上がる」と分かっていれば不動産会社に伝えておくのがトラブルを未然に防ぐ意味では良いでしょう。


仮に修繕費が上がるとしたら、大事なことは「何故」修繕費が上がるかということです。大抵のマンションは10~12年スパンで外壁や外部廊下などの補修をする大規模修繕を行います。ほとんどのマンションは、それらの補修計画を「長期修繕計画」として事前に策定してありますので、今回の修繕費アップはその計画通りかどうかが大事なポイントです。


計画通りであれば正確な長期修繕計画を策定しているということなので、逆に修繕費が上がる事がプラスに働く事もあります。もし、長期修繕計画通りでなかったとしたら、修繕費が上がる「理由」は管理会社から聞いておきましょう。仕方のない事態であればそれを説明する事で購入検討者の不安も解消されるかもしれません。

 

3.信頼のおける不動産会社

上記のように、マンションを高く売るためには「時期」と「節目」を意識する必要があります。それ以外の要素としては、信頼のおける不動産会社と出会うことが大切です。


信頼のおける不動産会社と出会うためには、まず査定時に一括査定サイトを利用することです。不動産会社を選ぶ基準は「査定」の時しかありませんので、査定でいかに多くの不動産会社から査定をしてもらうかが鍵になります。不動産一括査定サイトであれば同時に複数の会社に査定依頼が出来ますし、同時期に査定結果が出てきますので、比較しやすいと言うメリットがあるのです。数ある査定サイトの中でも会員数・登録不動産会社数が共に業界トップクラスのイエウールを利用すると良いでしょう。優良企業が多いので自分のマンションを高く評価してくれる不動産会社に出会いやすいです。


不動産一括査定サイトのイエウールを利用し複数の不動産会社を比較します。その上で自分に合った不動産会社を見極めましょう。

 

4.まとめ

マンションを高く売るためには「時期」と「節目」に気を付けましょう。やむを得ない事情でマンションを売却することもあると思いますので、節目に関してはコントロールしにくい部分もあります。しかし、周辺の競合物件に合わせて売り方の戦略を変えることは出来ます。不動産会社に任せきりではなく、競合物件や築年数などの自分の物件状況を加味した上で「積極的に売り出す時期」なのか「少し待つべき時期」なのかは判断しましょう。

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