マンション売却の仲介手数料

マンション売却時の仲介手数料は値引ける?色々な会社がある中で選ぶコツは?

「仲介手数料って値引けないんですか?」という質問を以前受けた事があります。 それに対しては、「値引きは出来ます。でも、無暗にしない方が良いです」と答えました。

 

マンションを売却する時には色々な諸費用がかかります。その中でも、不動産会社に支払う仲介手数料が一番高額な諸費用になります。仲介手数料は不動産会社に言われたまま支払っている方も多いと思いますが、最近では仲介手数料を低く設定している会社もあります。 今回は知っているようで意外と知らない仲介手数料についてのお話です。

マンション売却時の仲介手数料は値引ける?色々な会社がある中で選ぶコツは?

 

目次

1.仲介手数料は決まっている!?

1-1物件価格で仲介手数料は違う

1-2仲介手数料を支払うタイミング

2.仲介手数料は値引きが出来るのか?

2-1不動産会社はどうやって儲けている?

2-2なぜ値引きをすると逆に損をする?

2-3仲介手数料が安い会社は?

3.優良不動産会社の見分け方

3-1こんな時代だからこそ慎重に不動産会社は選ぶべき

3-2じっくり見極めてみよう

3-3どんな査定方法が良い?

3-4イエウール※3というサイトがお薦め

4.まとめ

 

1.仲介手数料は決まっている!?

仲介手数料は物件価格によって決まっています。そのため、基本的にはどこの不動産会社に依頼しても仲介手数料は一緒なのです。

 

1-1物件価格で仲介手数料は違う

物件価格(税抜き)によって手数料は以下の通り違いがあります。

  • ・物件価格200万円以下:物件価格×5%
  • ・物件価格が200万円超:物件価格×4%+2万円
  • ・物件価格が400万円超:物件価格×3%+6万円

 

注意点は「上限」と「消費税」です。この金額はあくまで不動産会社が請求して良い「上限額」になります。つまり、どこの不動産会社も請求額が同じという事は、どこの不動産会社も上限一杯で請求しているのです。また、この金額に消費税がかかることも忘れてはいけません。

 

例えば、税抜き物件価格が3,000万円の物件は、「3,000万円×3%+6万円」に消費税がかかり1,036,800円が仲介手数料になります。

 

1-2仲介手数料を支払うタイミング

一昔前までは仲介手数料は物件の売買活動が全て終了する「引渡時」でした。しかし、今は売買契約時に半金、引渡時に半金というケースが多いです。もし、不動産売買契約が締結された後に破棄された場合には仲介手数料は返金されます。

 

契約時には、買主から手付金を5%~10%程度預かります。その預かった手付金から仲介手数料を支払うので、手持ちのお金が減る事はありません。しかし、手付金額は売主買主の合意の元に決めるので手付金額によっては手持ち資金から捻出する事もあります。 例えば手付金を50万に設定していれば、仲介手数料の額によっては手持ち資金から持ち出す必要があります。そのため、手付金額の設定は仲介手数料を加味して定めましょう。

 

2.仲介手数料は値引きが出来るのか?

仲介手数料の値引きは出来ます。先ほど言ったように、仲介手数料は上限を超えなければいくらでも(極論0円でも)良いからです。しかし、値引きをすると逆に損をする場合もあります。

 

2-1不動産会社はどうやって儲けている?

なぜ値引きをすると逆に損をするのか?これを考える上では、そもそも不動産会社はどうやって収入を得ているかを考えなくてはいけません。

 

当然、不動産会社の収入は仲介手数料であり、逆に言うとこれ以外の収入はありません。つまり、この仲介手数料から、広告費や人件費などを支払っているのです。チラシを作るのもネットに物件を掲載するのもお金がかかります。という事は、仲介手数料を値引くと、この広告費や人件費を減らさないと、不動産会社の儲けはなくなってしまいます。

 

2-2なぜ値引きをすると逆に損をする?

不動産会社からしてみると、物件を売る労力はどの物件もあまり変わりません。だったら、仲介手数料を高くもらえる方に力を入れるのは当然のことです。

例えば、A物件とB物件を受け持っていたとします。A物件は普通の仲介手数料で、B物件は仲介手数料を値引いていたとします。どちらも購入検討者が現れましたが、この検討者達の案内(内見)時間が被ってしまいました。そういう状況になれば、仲介手数料を通常通り貰えるA物件を優先させる不動産会社がほとんどです。

そのため、根拠もなく無暗に仲介手数料を値引くと、その分売却スピ―ドが遅くなり、高く売れる可能性も下がります。結局仲介手数料を値引いたのに、それ以上に安く(しかも遅く)売れてしまった。ということも十分にあり得るのです。

 

2-3仲介手数料が安い会社は?

冒頭でも言ったように、仲介手数料を上限まで請求しない会社もあります。例えばREDS※1(株式会社不動産流通システム)は仲介手数料を半額にする場合もあります。ソニー不動産※2は売主、買主どちらかしか手数料を取らない片手取引をルール化しています。最近ではこのような不動産会社も現れ、どの不動産会社に売却を依頼するかは、ますます難しくなってきました。

 

前項のように、仲介手数料が下がるという事は不動産会社にとっては収入が下がります。先ほど例に挙げた二社は、「営業努力」によってその分をカバーしています。例えば営業力を上げ、少ない集客でも成約率を上げることによって、広告を減らす。営業マンを全員ベテランにして、なるべく一人が担当する物件数を増やし、人件費を抑える。などです。

 

しかし、大事なことは、不動産会社や担当する営業マンが信頼できるかどうかです。先ほど言った通り、仲介手数料が安くても高く売れないようでは元も子もありません。

 

3.優良不動産会社の見分け方

不動産流通業界は、数十年同じ料金(手数料)でやってきました。これは、非常に珍しい事です。車でもホテルのサービスでも、全ての商品やサービスは時代と共に金額は変わっていっています。しかし、不動産の仲介手数料は数十年変わっていません。

 

3-1こんな時代だからこそ慎重に不動産会社は選ぶべき

しかし先ほど言ったように、新たな不動産会社の台頭により数十年変わらなかった仲介手数料に変化が出てきました。だからこそ、私達一般消費者からすると「どこの不動産会社に依頼すれば良いか、ますます分からなくなってきた」という事態になってしまったのです。

 

こんな時代だからこそ、慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。「マンション査定額が高いから」「仲介手数料が安いから」という理由だけで不動産会社を選んではいけません。繰り返しますが、結局安く売らざるを得ないことになると本末転倒だからです。

 

3-2じっくり見極めてみよう

不動産会社を見極めるタイミングは「査定」の時しかありません。査定の後に、「あなたの会社に私の家の売却をお願いします」という媒介契約を結びます。媒介契約後も不動産会社を変えることは可能ですが、そうなると売却期間が長くなってしまいがちです。

だからこそ、最初の査定時に「良い」不動産会社と出会う事が大切なのです。不動産の売却は時間と手間が非常にかかります。しかし、査定時に不動産会社を選ぶ手間だけは省いてはいけません。

 

3-3どんな査定方法が良い?

良い不動産会社を選ぶには良い不動産会社に査定をしてもらう必要があります。良い不動産会社に査定を依頼する方法としてはイエウールという一括査定サイトの利用がお薦めです。

査定の方法はたくさんあります。例えば、地元の駅近くの不動産会社に直接訪問する方法です。この方法のメリットはじっくり話を聞けることですが、デメリットは時間がかかる上に比較が出来ないという事です。

 

確かに、メリットとしては担当者と色々話ができるので勉強になることも多いです。しかし、一社に査定依頼するのに1~2時間かかります。そうなると他の会社に依頼するのが面倒になり、その一社に決めてしまうという事もあり得ます。

このように査定を一社だけにすることは非常に危険です。その一社が外れだった時に取り返しがつかないからです。査定は、スピ―ディーに手間がかからず多くの会社に依頼する方法がベストです。

 

3-4イエウール※3というサイトがお薦め

イエウールというサイトを使えば、一回物件情報を入力するだけで最大6社に査定依頼が出来ます。会社数が多過ぎると時間も手間もかかるので、5~6社程度で十分です。このサイトは何といっても参画不動産会社数が豊富なのが特徴です。

 

地元、大手、中小、新興など色々な不動産会社があり、そのどれが自分の物件と相性が良いかはわかりません。仮に参画企業数が少ないサイトだと、大手ばかりに集中しているなど不動産会社の性質が偏る可能性があります。そのため、選べる幅が狭く、同じような不動産会社しか比較が出来ないので、良い不動産会社に出会える可能性は下がります。だからこそ参画企業数が多いイエウールがお薦めなのです。

 

4.まとめ

仲介手数料が会社によって違ってきたことにより、一層不動産会社の見極めが難しくなりました。そのため、今までの査定方法では良い不動産会社を見極めにくくなっています。そこでイエウールを利用して、多少時間をかけてでもじっくりと不動産会社を見極めましょう。

 

不動産会社は高額なので1%売値が違うだけで数十万円の違いが出てきます。査定時にかけた手間が数十万円の差を生みますので、慎重に不動産会社を選びましょう。

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