マンション売却 事故物件 コーポラティブハウス

事故物件やコーポラティブハウスは売りにくい?

マンションを売却したくても売れなく困る男性

マンションの種類やそのマンションの過去から、「売りにくいマンション」は存在します。

 

しかし、当たり前ですが、売りにくいマンションであろうと、売らなければいけない時もあります。

 

そもそも売りにくいマンションとはどんなマンションなのか?そんなマンションを売るときは、どうしたら良いか?今回はそんなテーマでお話します。

 

目次

1.事故物件は売りにくい?
1-1事故物件とは何か?
1-2事故物件を買い主に伝える義務はある?
1-3事故物件を売却する対策は?


2.コーポラティブハウスは売りにくい?
2-1コーポラティブハウスとは?
2-2コーポラティブハウスはどうやって売るべきか?


3.その他の「売りにくいマンション」とは?
3-1大規模物件が売りにくいワケ
3-2築年数が経つとコストが上がる


4.売りにくい物件を売るための不動産会社探し
4-1優秀な不動産会社とは?
4-2不動産会社の探し方


5.まとめ

 

1.事故物件は売りにくい?

事故物件といわれる物件は売りにくいと言われます。

 

1-1事故物件とは何か?

マンション売却で苦労するのが事故物件

そもそも事故物件とはどんな物件を指すのでしょうか。以下のような物件が事故物件と言われる物件になります。


・住人が自殺をしてしまった
・住人が他殺されてしまった
・住人が病死や自然死をしてしまった
・住人が事故や災害によって死亡してしまった

 

このような物件を事故物件と言います。要はその物件で過去に住人が死亡してしまった物件です。病死や自然死よりも、自殺や他殺の方が次に住むからの心理的な負担は大きいです。

 

また、例えばAというマンションの101号室の方が病死したとします。そうなると101号室に次住む方は心理的負担があるかもしれませんが、他の部屋に住む方の心理的負担は少ないケースが多いです。一方、マンションの屋上から飛び降り自殺をしたとなれば、部屋は関係なくそのマンション全体が事故物件として扱われます。

 

このように一言で事故物件と言っても過去の出来事によって、次に住む人の印象は全然違います。

 

1-2事故物件を買い主に伝える義務はある?

結論から言うと、自殺や他殺などについては必ずしも法律で「告知せよ」という義務はありません。ただし、自殺や他殺があった事を知っていたにも関わらず告知せずに売買契約を結んだ場合で、訴えられたケースもあります。

 

このような判例の中では、契約の解除が認められたケースもあるので、知っているのに告知しないということはリスクが高いです。

 

そのため、一般的には事故物件については買主に伝えるのが通例です。そうなると、買主側は懸念を示し簡単に売れなくなることが多いです。

 

1-3事故物件を売却する対策は?

そんな事故物件を売却する時には以下のような対策があります。

 

・状況を細かく説明して心理的な負担を和らげる
例えば、「確かに自殺はあったがフロアも棟も違う部屋である」や「前の住民の方は死亡したが自然死の老衰であり、埋葬もしっかり終わっている」など、少しでも買主の負担が和らぐように、あえて詳細を伝えることです。

 

・時間の経過を待つ
事故物件は物理的な損害を買主に与えるわけではありません。あくまで「何となく嫌な気持ちになる」という心理的なストレスです。そのため、時間が経っていけば風化していくものです。すぐに売却する事情がない限りは、少し時期をおいて売却することをお勧めします。

 

2.コーポラティブハウスは売りにくい?

つづいてコーポラエィブハウスについてです。

 

2-1コーポラティブハウスとは?

コーポラティブハウスとは、住宅の設計から建築まで、入居者で行う共同住宅のことです。外観はマンションとは違い、一戸建てが連なったような形態になっています。マンションよりも一戸建て感があり、独立しており、間取り仕や様設備などをある程度自由に決められる点がメリットです。

 

2-2コーポラティブハウスはどうやって売るべきか?

コーポラティブハウスが売りにくい理由は、以下のようなコーポラティブハウスのデメリットにあります。

 

・最初の入居者の好みの間取りなので、万人受けする間取りでない可能性がある
・建設中から共同住宅の入居者全員で色々決めていくので、途中からコミュニティの中に入りにくい

 

この二点が、コーポラティブハウスが売りにくい理由です。逆に言うと、このデメリットを払拭すればコーポラティブハウスが売りやすくなるという事です。

 

コーポラティブハウスを高く早く売るコツは、「不動産会社の選定」に尽きます。コーポラティブハウスは上述のように特徴のある物件ですので、万人受けしない可能性があります。しかし、逆に言うと評価する人を見つけることができれば、その人にとっては唯一無二の物件になります。

 

その人をいかにして見つけてくるかという点が、コーポラティブハウスの売却のカギを握っているのです。そんな買主を見つけてくる不動産会社の探し方は後述します。

 

3.その他の「売りにくいマンション」とは?

上述した物件以外にも一般的に売りにくいと言われているマンションがあります。

 

3-1大規模物件が売りにくいワケ

大規模物件は通常の物件よりも売りにくいケースがあります。その理由は以下の通りです。

 

・ライバルが多い
大規模物件は通常100世帯以上ある物件のことを指します。また、中には数百世帯を超える大規模物件も存在します。そうなると、同じマンション内に自分と同じ時期に売り出す物件が出る可能性が高いという事です。そうなると、ライバル物件多いという事ですので、物件内で買主の取り合いになります。

 

自分の物件よりも他の物件の方が高く売り出している場合はまだ良いです。逆に、自分の物件より安く売り出している場合は、その物件が売れるまでは自分の物件が売りにくいです。

 

3-2築年数が経つとコストが上がる

また、築年数が経っている物件も売りにくいです。単純に「古いから」という理由も勿論ありますが、意外と知られていない理由としては「ランニングコスト(管理費・修繕積立金)」が挙げられます。

 

特に、修繕積立金はしっかり修繕計画を策定していないと上昇するリスクがあります。修繕積立金を上げる方法としては5年ごとに段階で上げていく方式や、一時金を徴収する方式などがあります。築年数が経つほど、その計画の精度はどうしても鈍ってくるので、修繕金の上昇リスクが高い(もしくは既に上がっている)のです。

 

4.売りにくい物件を売るための不動産会社探し

最後に、上述したような物件をキチンと売ってくれる不動産会社の探し方を紹介します。

 

4-1優秀な不動産会社とは?

上述した「コーポラティブハウスを高く売れる不動産会社」にも繋がりますが、それぞれの物件に対して売却実績がある会社を選びましょう。

 

例えば事故物件を売却する時には、事故物件を過去売却した経験のある不動産会社。コーポラティブハウスを売却する場合にはコーポラティブハウスの売却実績がある不動産会社を選ぶことが大切です。

 

一度経験している分、どのように物件を訴求すれば買主の反応が良いかを熟知しているはずです。そのノウハウが結果的に物件を高く早く売ることに繋がります。

 

4-2不動産会社の探し方

そんな不動産会社を探すためには、いろいろな不動産会社に査定依頼をして話を聞かなければいけません。特に販売実績に関して詳細に聞く必要があります。そんな時にお勧めなのが「イエウール※1」というサイトを利用することです。

 

このサイトは一括不動産サイトと言い、一度物件情報を入力すると最大で6社に査定依頼ができるサイトです。査定依頼をする時に「○○という物件(例えば「大規模物件」)の販売実績を教えてください」とコメントをしておけば、査定時に査定額と一緒に回答してくれます。  

 

>>マンション査定の体験談を見る

 

また、イエウールは一括不動産サイトの中でも参画不動産数がNO1なので、様々な種類の不動産会社に査定依頼ができます。

 

※イエウール
https://ieul.jp/

 

5.まとめ

このように、売りにくいマンションというのは何種類かあります。しかし、売りにくい理由を把握しておけば、自ずとその対策を取る事が出来るのです。

 

そして、その対策を的確に取れる不動産会社が「販売実績のある不動産会社」となります。このような売れにくいマンションを売却する時には、より慎重に不動産会社を選びましょう。

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