訳あり物件

【体験談】こんな訳あり物件(マンション)を売りました!

マンションにはその部屋独自の特徴があります。その特徴をしっかり捉え、最大限に価値を引き出すことのできる不動産会社はどのように選べば良いか。今回は、その方法を実際の売却体験談を紹介しながらお話します。

【体験談】こんな訳あり物件(マンション)を売りました!

 

目次

1.騒音がうるさい!そんなマンションを売りました
2.最上階は売りやすい?意外と高くれないかも
3.隣人がルールを破る・・・どうすれば良い?
4.間取りが悪い・・・どうやって売れば良い?
5.マンションの1F住戸は売りにくい?
6.問題のあるマンションは優秀な不動産会社を見つけよう
7.まとめ

 

1.騒音がうるさい!そんなマンションを売りました

3年ほど前にマンションを売却しました。15階建ての10階部分だったのですが、目の前に幹線道路があり音が懸念されるマンションでした。不動産会社に査定を依頼した時にも「音のネックが出そうです」と言われ、思っていたよりも査定額が安く出てきました。

 

しかし、最近同じマンションの別の部屋を売ったというA社の査定額は高かったです。本当にその価格で売れるのか?とも思いましたが、よく話を聞いてみると、高く売れるという根拠がしっかりしていました。それは、過去の販売実績からの「営業トーク」です。具体的には、音のネックを解消するために、「騒音測定」と「サッシの性能」に関する営業トークが確立していました。

 

実際に騒音測定器を使って、窓を閉めた時の室内は「50デシベル以下」の水準を保っている事を証明してくれました。これは、「静かな事務所」程度の静かさなので普通に生活する分には問題ありません。また、サッシの防音性能もメーカー資料まで取り寄せてくれました。そのお蔭で騒音測定の説得性も増し、買主への信頼度も増しました。

 

結果的に、査定額通りの金額で売る事が出来て大変満足しています。


2.最上階は売りやすい?意外と高くれないかも

先日、12階建てのマンションの最上階を売却しました。最上階だったので、分譲時の価格は他の部屋よりも高かったです。ただ、部屋から富士山が見える眺望が気に入り購入を決意しました。中古で売る場合にも「眺望」という売りがあるので、高く売れると思いましたが、査定をしてもらったら意外と低い金額でがっかりしました。

 

不動産会社の担当者が言うには、「新築時の最上階はプレミアム住戸として高く売っている場合が多い。しかし、それは他の部屋と『比較』した結果、高いのであって、中古だと他の部屋の『比較』がない。だから、中古だと新築時ほどの価格では売れない」との説明でした。

 

ただ、住宅ローンの残債の分も考えると何とか高く売りたかったので、色々な不動産会社に査定を依頼しました。その中で一社だけ自分の希望の査定額に届いた会社がありました。地元密着型の会社で、駅前に店舗を構える不動産会社でしたので、地元との繋がりもある思い売却を依頼しました。

 

相場よりも少々高かったみたいで最初は集客に苦労しましたが、徐々に見学者が増えてきました。不動産会社の横のつながりから、地元にある知り合いの不動産会社にお客さんを紹介してもらっていたみたいです。


査定額よりは少し安くなりましたが、希望額ギリギリで売却が出来たので、満足のいく売却でした。


3.隣人がルールを破る・・・どうすれば良い?

ついこの間マンションを売却しました。売却理由は子供が生まれて手狭になったからという理由と、隣人との相性の悪さです。隣人の方は度々ルールを破り、一向に直る気配がないので住んでいる時は非常に苦労しました。

 

例えば、バルコニーでタバコを吸ってはいけないのにタバコを吸っていたり、ペットは2匹までなのに見たところ犬猫合わせて4匹以上飼っていたりと、ルールを破っています。そのため、バルコニーからタバコの煙が室内に入ってきたり動物の鳴き声がうるさかったりと、かなりの迷惑を被りました。

管理会社を通じて何度か注意をしてもらいましたが、一向に直る気配がなく、トラブルを起こるのも嫌なので、子供の誕生をキッカケに売却しました。

 

売却時には、大手の不動産会社で経験豊富なベテラン営業マンが担当だったので色々と助けられました。買主に隣人の事を言うべきか迷っていたところ、営業マンが再度管理会社に通告してくれて、少なくともタバコに関しては止めてくれたようです。そのため、ペットに関してはそれほど大きな弊害もなく、ペットの数もあくまで予想であり確証はないので、買主には特に伝える必要がないとプロとして判断してくれました。

 

そのお蔭もあってか、わずか2か月で希望金額よりも高い金額で成約をしてくれました。営業マンの経験値と相性は非常に大事な要素だと感じたマンションの売却活動でした。


4.間取りが悪い・・・どうやって売れば良い?

先日、マンションを売却しました。私の部屋は間取りが悪く、「図面映えしない」と色々な不動産会社から言われました。具体的には室内に柱が入っており、間口が狭いので家具が置きにくいという点が一番のデメリットでした。

 

そのため、色々な不動産会社から相場より安い金額で査定されましたが、その中でも査定額を相場並みい出してくれる不動産会社がありました。その会社は自社で物件を買い取ってリノベーションして再販もしている会社だったので、リノベーションのノウハウが豊富な会社でした。

 

ですので、見学者が現れ間取りネックを口にした時には、「それでしたら〇〇万円程の工事で完了します」とリノベーション前提での話をしてくれました。幸い、私の部屋はリビング・ダイニングの横並びに部屋があり、間仕切り壁の位置が良かったらしく、リノベーションするには良い部屋でした。

 

見学者の方は、リノベーションをする事は一切考えていないよう方が多かったです。しかし、思ったよりも安い金額でリノベーションをすることができ、自分の好きな間取りに近づける事が出来るという、通常の中古物件にはない魅力を感じてもらえたようでした。

 

結果的に、リノベーション前提での購入を決断してくれたらしく、相場並の価格で了承してくれました。リノベーション前提の売却など、予想もしていなかったので、色々な不動産会社に相談するのは重要だなと思いました。

 

5.マンションの1F住戸は売りにくい?

1年ほどの前に自宅のマンションを売却しました。売却当初は18階建てマンションの1階住戸ということもあり、中々見学者が現れませんでした。3か月経っても売却出来なかったため、再度不動産会社を探す事にしました。

 

新しい不動産会社に依頼してからは見学者も増え、順調に売却活動が進んでいきました。不動産会社の方が言うには「1F住戸のネックである『日当たり』『眺望』の不安を払拭した」との事です。確かに、ネット掲載の写真にも昼間の明るい時期に撮影した、見晴らしの良い写真が載っており、「日当たり・眺望良好」の文字が大きく載っています。

 

そのお蔭で集客も増え、新しい不動産会社に依頼してから2か月余りで成約する事が出来ました。価格もギリギリでしたが希望額に届いて満足しています。


6.問題のあるマンションは優秀な不動産会社を見つけよう

このようにマンションを売却する時には一筋縄ではいきません。それぞれの部屋にネックがあり、それを解消するために何をするべきかを考える必要があります。そのためには、「良い」不動産会社を見つける必要があります。

 

今回お話した5つの売却体験談は全てイエウール※1という不動産一括査定サイトを利用した時の体験談です。どのケースも、良い不動産会社との出会いが売却成功の要因となっています。なぜ、イエウールを利用して良い不動産会社と出会えたかというと以下の2つの理由があります。

 

・不動産会社の比較検討がしやすかったから
・イエウールに参画している不動産会社数が多いから

 

例えば、騒音のするマンションの不動産会社や、リノベーションを提案するマンションの不動産会社には、色々な不動産会社に会ってみないと出会えません。不動産会社にも強み・弱みなどの特徴があるので、自分のマンションを高く売ってくれる不動産会社に出会えるかは、不動産会社を比較検討する必要があります。


また、査定依頼できる不動産会社が多いほど自分のマンションと強みがマッチする不動産会社に出会いやすいです。

今回の5つの体験談は、まさにこのようなイエウールのメリットを活かした成功事例と言えます。

 

※1イエウール
https://ieul.jp/


7.まとめ

マンションを売る時には売却活動を行ってくれる不動産会社は非常に重要です。中古マンションは、新築マンションほど、「営業マン」の力が不要と思われていますが、実はマンション売却は営業マンに左右される事はたくさんあります。

 

だからこそ、自分のマンションを最大限に引き出してくれる不動産会社を慎重に探す必要があります。その一番良い方法であるイエウールの事例を今回は紹介したので参考にしてください。

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