マンション売却 注意点

【マンション売却時の注意点】こんな不動産会社には要注意!

中古マンションをはじめ不動産の売却は時間がかかるものです。1,000万円単位の大きなお買い物ですので、確認することが多いのが理由です。また、売却を担当するのが自分ではなく、第三者の不動産会社に任せるという点も他の商品を売却する時との大きな違いになります。

 

今回は、マンションを売却する時に気を付けなければいけない不動産会社の特徴のお話。また、知っておくべき不動産用語や、不動産会社を変えるタイミングなどをお話します。これらを知っておくことで、マンションの売却時の思わぬ落とし穴にハマらないようになるはずです。

【マンション売却時の注意点】こんな不動産会社には要注意!


目次

1.不動産用語は難しい。最低限知っておくべき不動産用語
2.こんな不動産会社には注意しよう
2-1広告費を請求された場合はどうすれば良い?
2-2あまりに早く購入者を見つけて来たときは注意
3.不動産会社を変えるタイミングを考えよう
3-1変えたいと思うケース「コミュニケーションが上手く取れない」
3-2不動産会社を変えるタイミング「媒介契約の期間が切れる時」
4.ちょっと待って!媒介契約を結ぶ前に考えよう
5.まとめ

 

このように気を付けるべき不動産会社や、知っておくべき不動産用語があります。不動産の売却は専門性が高いため、プロである不動産会社に任せきりになってしまう事が多いです。しかし、しっかりと自分の目で見極め、売却のタイミングや価格を自分自身で判断できるようになる必要があります。そのためには二人三脚で売却活動をする不動産会社の選び方は非常に大事になります。

 

1.不動産用語は難しい。最低限知っておくべき不動産用語

まずは、知っておくべき不動産用語の説明をします。不動産会社も、なるべく分かり易い言葉を使って説明するように心がけるとは思いますが、それは不動産会社によるところもあります。そのため、マストで知っておくべき言葉は前もって理解しておきましょう。

 

・瑕疵担保
簡単に言うと「欠陥の補償」の事です。万が一自分が売ったマンションに欠陥があった場合には、売主はその補償をしなくてはいけません。その欠陥が重大である場合で、補償しきれない場合などには売買契約及び引渡自体が無効になるケースもあります。大抵は売主・買主間で瑕疵担保期間を半年~1年程度で定め契約書に盛り込む事が多いです。

 

媒介契約
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。媒介契約とは、不動産の売却を依頼する時に不動産会社と結ぶ契約です。大きな違いは、一般媒介は複数の会社に売却依頼ができるのに対して、他2つは一社にしか売却依頼が出来ません。また、一般媒介は売主への報告義務がありませんが、他2つは定期的な報告義務があります。

 

レインズ
不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムのことです。売り出し物件の情報と成約物件の情報がリアルタイムで共有されます。媒介契約で登録義務が異なり、一般媒介は登録義務がなく、他2つは登録義務があります。

 

・坪単価
1坪(約3.3㎡)当たりの単価の事です。例えば、3,000万円70㎡の部屋であれば、㎡単価は約42.8万円になり、坪単価は約141.4万円になります。相場価格を算出する時に使われる言葉なので、査定時に良く出てきます。

 

内見、内覧
部屋を見せること。室内見学と同義です。


2.こんな不動産会社には注意しよう

用語を学んだところで、次は注意すべき不動産会社を学びましょう。代表的な2例を挙げておきます。

 

2-1広告費を請求された場合はどうすれば良い?

マンションの売却時には色々な諸費用がかかります。例えば、売却を依頼する不動産会社に支払う不動産仲介手数料や、住宅ローンの抵当権を外す登記関係費用などです。マンションを売却している人から、たまに相談されることとして「広告費を請求されたが支払う必要はあるのか?」という質問があります。

 

結論から言うと、広告費を請求されても支払う必要はありません。売却に関わる費用については、仲介手数料の中に含まれているモノとされており、宅建業法でも定められているからです。しかし、「売主の依頼に基づいている費用」であれば、例外的に売主が支払う必要があります。これには注意が必要です。

 

例えば、「このネット掲載を行っても良いですか?費用はかかります」と仲介会社から相談されたとします。その時に仲介会社からすると「費用はかかりますと言った」という理由で費用を請求しますが、売主は「費用はかかると聞いたが自分が支払うとは聞いていない」という場合があり得ます。

 

このような認識のズレがないよう、不動産会社から広告の相談を持ち掛けられ時には、負担は売主と不動産会社のどちらがするのか明確にしておきましょう。


2-2あまりに早く購入者を見つけて来たときは注意

あまりに早く購入検討者を見つけて来た上で、かなりの値引きを要求されていたら要注意です。それは、不動産会社が元々抱えていた既存の顧客である可能性が高いからです。

 

不動産会社が自社の既存顧客を紹介する分には、逆にその会社の「強み」でもあるので問題ありません。ただ、その顧客で成約すれば不動産会社も広告費などを投下しなくて済むので、不動産会社が安くてもその顧客で成約したいと思っている時には要注意です。その時は、買主側の値引き要請を強く拒否せずに受け入れる可能性が高いのです。

 

つまり、通常通り広告展開をしていたら、もっと高く売れるかもしれないという事です。早く売れる事と高く売れる事は同じくらい大事な事です。しかし、このような早すぎる売却には、「高く売る事」を全く考えていないケースがあるのです。

 

対策としては、まず広告を打つことはマストで行ってもらいましょう。そうすれば、不動産会社の既存の顧客と同時に一般の方の反応が見られます。その反応が良ければもっと高く売れるかもしれませんし、反応が全くなければ既存の顧客で決めるべきかもしれません。その判断基準を持つためにも、広告展開は行うべきです。

 

3.不動産会社を変えるタイミングを考えよう

マンションの売却中に不動産会社を変えるタイミングは前もって考えておいた方が良いです。色々なケースがあるので一概には言えませんが、今回は、「一般的にはどんなケースの時に不動産会社を変えたいと思うのか」。そして、「変えるならどのタイミングか」の2つをお話します。

 

3-1変えたいと思うケース「コミュニケーションが上手く取れない」

不動産会社の営業マンとコミュニケーションを密に取ることはマンションの売却において非常に重要です。なぜなら、マンションを売却する時には、見学者の反応によって広告戦略や価格を変えるタイミングを判断する必要があるからです。

 

例えば、売却活動の報告内容が挙げられます。専属専任媒介契約を締結した場合には、1週間に1回以上、不動産会社から売主へ売却活動を報告する義務があります。しかし、報告内容は決まっていないので、不動産会社によって内容の濃淡があります。そのため、短文でその週に行った広告活動や、集客数などのデータ系しか送ってこない不動産会社などにはキチンと指摘をする必要があります。

 

本来は、検討者の反応や、今後の広告戦略などを報告するべきですので、そういった報告をするように伝えましょう。それでも改善しなかった場合には、コミュニケーションが上手く取れないと判断し、不動産会社を変える事を視野に入れる必要があります。

 

このように、不動産会社とのコミュニケーションが上手く取れないという理由で、不動産会社を変えたいと思うケースが多いです。


3-2不動産会社を変えるタイミング「媒介契約の期間が切れる時」

媒介契約は宅建業法違反などが無い限りは、こちらから一方的に解除することは出来ません。そのため、前項の場合でも業法違反でない限りは解除が出来ない場合があります(実際には担当者の上司などと話をして解除できる場合もあります)。

 

一番良い区切りとしては媒介契約が切れるタイミングです。通常は上限である3か月で媒介契約を締結しますので、基本的には3か月は同じ不動産会社に売却をしてもらいます。そのため、前項のような事や、「この不動産会社ちょっと不安だな」と思ったのであれば3か月後の媒介契約が切れるタイミングで不動産会社を変えましょう。


4.ちょっと待って!媒介契約を結ぶ前に考えよう

前項のように媒介契約を解除したいと思ったら、前もって再度査定をしてくおく必要があります。不動産会社選びに失敗しないためには、「不動産会社を複数比較検討する」ことが大切です。

 

そのためにはイエウール※2を利用して、複数の不動産会社で査定をすることをお薦めします。このサイトは一度物件情報を入力すれば最大6社に査定依頼を出来ます。更に、一括不動産査定サイトの中では、参画不動産会社数が最も多いため、自分の物件に合った不動産会社に出会いやすいです。

 

媒介契約を結ぶ前に、「前回依頼していた、不動会社のどの部分に不満を感じたのか」を整理しましょう。そのポイントを重点的に見極めて、前回の事がないように慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。


5.まとめ

このように気を付けるべき不動産会社や、知っておくべき不動産用語があります。不動産の売却は専門性が高いため、プロである不動産会社に任せきりになってしまう事が多いです。しかし、しっかりと自分の目で見極め、売却のタイミングや価格を自分自身で判断できるようになる必要があります。そのためには二人三脚で売却活動をする不動産会社の選定は非常に大事になります。

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