マンション売却 税金

マンション売却にかかる税金とは?

マンションを売却する時には税金がかかる可能性があることをご存知でしょうか?このことは、意外と知らない方も多いと思います。

 

なぜ知られていないかと言うと、マンションを売却した時の税金に対しては特別な控除があるので、一般的な不動産の売買では税金がかからないケースが多いからです。


今回は、そんな不動産の売却に関する税金についてお話します。

マンション売却にかかる税金とは?


目次

1. マンション売却には税金はかかるの?
1-1譲渡所得について知ろう
1-2譲渡所得税について
1-3マンション売却時の3,000万円特別控除とは?
1-4特別控除を受けられなくなる時はあるのか?
2.マンション売却時の確定申告について
2-1確定申告とは?
2-2どういう時に確定申告は必要?
3.不動産会社はどこまでサポートしてくれるのか
3-1不動産会社は税金関係までサポートしてくれるのか?
3-2なるべく税金関係が分かっている不動産会社を選ぼう
4.まとめ


1.マンション売却には税金はかかるの?

冒頭でも言いましたが、一般的な不動産売買では税金がかからないケースが多いです。

 

1-1譲渡所得について知ろう

まずは、そもそもどんな税金がかかるかの話しです。不動産の売買では譲渡所得(売却で得た利益)に対して税金がかかります。譲渡所得の計算方法は「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時の物件価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」となります。

単純に、売却価額から買った時の価格を差し引くのではなく、諸費用などを加味して計算する必要があるのです。

 

実際に譲渡所得の計算をしてみましょう。以下のようなケースの場合です。
・先日、5,500万円でマンションを売却した
マンション売却時には220万円の諸費用がかかった
・このマンションは5年前に4,000万円でマンション(鉄筋コンクリート造)を購入した
・購入時には160万円の諸費用がかかった

 

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時の物件価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」に当てはめると、
「(5,500万円-220万円)-(4,000万円+160万円ー440万円)」となり、1,560万円が譲渡所得になります。


1-2譲渡所得税について

つづいて、譲渡所得税についてです。前項でお話しした譲渡所得にかかる税金です。この税率は 2種類あり不動産を 5年超保有するか、5年以下の保有かによって税率が変わります。

 

・長期保有の場合
まずは、5年超保有した長期保有の場合です。税額は所得税15%(復興特別所得税2.1%※1 )、住民税5%になります。例えば、譲渡所得が2,000万円であった場合は、「所得税:300万円、復興特別所得税:6.3万円、住民税:100万円」の、約406万円の税額になります。

 

・短期保有の場合
つづいて、5年以下の保有である短期保有の場合です。税額は所得税30%(復興特別所得税2.1%※1)、住民税9%になります。例えば、譲渡所得が2,000万円であった場合は、「所得税:6
00万円、復興特別所得税:12.6万円、住民税:180万円」の、約792万円の税額になります。

※1平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

 

このように不動産の譲渡所得には、大きな額の税金がかかってきます。そのため、次の項からお話しする3,000万円の特別控除は非常に大事です。この特別控除が使えるかどうかで、税金がかかるかどうかが大きく変わってくるからです。


1-3マンション売却時の3,000万円特別控除とは?

続いて、マンションの売却をした時に適用される「3,000万円の特別控除」についてです。この制度があることが、冒頭で言った一般的な不動産の売買では税金がかからないという理由です。

 

簡単に言うと、不動産の利益(譲不動渡所得)が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は0円になるという特別控除です。譲渡所得から3,000万円を差し引くので、仮に譲渡所得が4,000万円あり、この特例を適用できる物件だと、「4,000万円ー3,000万円」の1,000万円が譲渡所得という扱いになります。

特別控除を受ける条件は色々とあります。詳しくは国税庁ホームページ※2をご覧いただきたいのですが、以下に要約しておきます。


・自分の家を売るか、借地権を売る。住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る。
・上記で家を取り壊していた場合は、「取り壊した日から1年以内に売る」、「売るまでに貸駐車場など、その他の用途で利用していない」という2つの条件が更に付け加えられる
・売った年の前年、前々年にこの特例を含め他の特例を受けていない
・親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものでない。

 

見てもらえるとわかるように、基本的には自宅の売却時しか適用されません。また、自宅だったとしても取り壊したり、ほかの用途として利用した時には、適用外になる可能性があるので要注意です。

 

※2国税庁 マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm


1-4特別控除を受けられなくなる時はあるのか?

前項の条件に当てはまっていたとしても控除を受けられない場合もあります。例えば、「この特例を受けることだけを目的に入居者時」や、「一時的な住まいとして入居した時」などはこの特例を受けられない場合があるので注意しましょう。

 

この判断は、税務署が行います。どのように判断するかは公開されていませんが、住民票の有無や、取引記録、水道光熱費などで判断します。この3,000万円の特別控除は非常に大きな控除なので、仮に受けられない可能性がある場合には、マンションを売却する前に最寄りの税務署に確認しておきましょう。

 

2.マンション売却時の確定申告について

マンションを売却したら確定申告が必要になる場合があります。

 

2-1確定申告とは?

確定申告とは前年の収入を自己申告し納税することを言います。例えば2015年1/1~12/31までに得た収入は2016年の2/16~3/15の期間で確定申告をする必要があります。

 

2-2どういう時に確定申告は必要?

マンション売却時に確定申告が必要な時は売却益が出たときです。つまり、先ほど言った譲渡所得が出たときに確定申告が必要ということです。また、3,000万円の特別控除を受ける時も確定申告が必要なるので注意しましょう。


マンションを売却すると税務署からはがきが届きます。そのはがきで確定申告をするかしないかの判断ができます。確定申告が必要な時には忘れずに行いましょう。


3.不動産会社はどこまでサポートしてくれるのか

このような「税金」関係について、不動産会社はどこまでサポートしてくれるでしょうか。

 

3-1不動産会社は税金関係までサポートしてくれるのか?

結論から言うと、税金関係のことなので不動産会社はアドバイス程度しかできません。しかし、確定申告が必要かどうかや、確定申告をするタイミングなどはアドバイスしてくれます。仮に、譲渡所得が発生し税金がかかる時には、不動産会社が的確にアドバイスしないと納税する必要がないと勘違いしてしまうかもしれません。そのため、譲渡所得が出そうなマンションを売買する時には、税金関係の知見がある不動産会社を選ぶ必要があります。

 

3-2なるべく税金関係が分かっている不動産会社を選ぼう

一般的な不動産の売買で3,000万円以上の利益が出ることはほとんどありません。そのため、冒頭で言ったように税金がかかることもあまりないです。税金がかかるという事は、極端にマンション価値が上がっている時なので、査定した不動産会社は大抵わかります。そのため、査定の時に税金関係の話までするような不動産会社が理想です。

 

不動産会社を探すときには、イエウール※3というサイトお勧めします。このサイトは一度物件情報を入力すれば最大6社に査定依頼ができます。手間もかからない上に、不動産会社を見比べられます。その中で査定と同時に税金関係の話までしてくる不動産会社がいれば、非常に優良な不動産会社です。

仮に、査定時には税金の話はしてこなかったとしても、査定結果を聞いた時質問をしてみましょう。その答え次第で税金関係の知見があるかどうかは分かります。

 

※3イエウール
https://ieul.jp/


4.まとめ

このようにマンションの売却において税金がかかることは少ないです。しかし、仮に税金がかかるときには大きな額がかかります。特に、3,000万円の特別控除適用外の可能性がある場合には、必ず事前に最寄りの税務署に確認しましょう。

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